L E G E

cu privire la condominiu

 

nr. 187  din  14.07.2022

 

Monitorul Oficial nr.238-244/467 din 29.07.2022

 

* * *

 C U P R I N S

 

Capitolul I

DISPOZIŢII GENERALE

Articolul 1. Obiectul de reglementare

Articolul 2. Legislaţia cu privire la condominiu

Articolul 3. Noţiuni principale

 

Capitolul II

REGIMUL PROPRIETĂŢII ÎN CONDOMINIU

Articolul 4. Temeiurile constituirii condominiului

Articolul 5. Constituirea condominiului prin actul proprietarului sau al coproprietarilor terenului

Articolul 6. Înregistrarea condominiului în registrul bunurilor imobile

Articolul 7. Organizarea proprietarilor din condominiu

Articolul 8. Modificarea actului de constituire a condominiului

Articolul 9. Desfiinţarea condominiului

Articolul 10. Componentele condominiului

Articolul 11. Părţile comune

Articolul 12. Cota-parte

Articolul 13. Dreptul de proprietate în condominiu

Articolul 14. Dreptul principal de folosinţă exclusivă

Articolul 15. Dreptul accesoriu de folosinţă exclusivă

Articolul 16. Reconstrucţia clădirii din condominiu şi alte lucrări

Articolul 17. Drepturile proprietarului

Articolul 18. Obligaţiile proprietarului

Articolul 19. Înlăturarea încălcărilor

Articolul 20. Distrugerea totală sau parţială a clădirii condominiului

 

Capitolul III

ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI DIN CONDOMINIU

 

Secţiunea 1

Dispoziţii generale

Articolul 21. Organizarea tuturor proprietarilor dintr-un condominiu într-o singură asociaţie

Articolul 22. Înfiinţarea asociaţiei

Articolul 23. Statutul asociaţiei

Articolul 24. Calitatea de consumator a asociaţiei şi a proprietarului

Articolul 25. Calitatea de membru al asociaţiei

Articolul 26. Subrogarea de către noul proprietar

Articolul 27. Obligaţia de informare a noului proprietar

Articolul 28. Scopul şi capacitatea civilă a asociaţiei

Articolul 29. Regulamentul condominiului şi alte regulamente

Articolul 30. Nulitatea dispoziţiilor statutului şi ale regulamentelor

Articolul 31. Folosirea mijloacelor de comunicare electronică

 

Secţiunea a 2-a

Organele asociaţiei

Articolul 32. Organele de conducere şi control ale asociaţiei

Articolul 33. Participarea proprietarilor în organele asociaţiei

Articolul 34. Adunarea generală şi competenţele ei

Articolul 35. Convocarea adunării generale şi înştiinţarea

Articolul 36. Desfăşurarea adunării generale

Articolul 37. Votul necesar pentru adoptarea hotărârilor

Articolul 38. Dreptul de vot al proprietarului

Articolul 39. Procesul-verbal al adunării generale şi comunicarea hotărârilor

Articolul 40. Desfăşurarea adunării generale prin corespondenţă

Articolul 41. Desfăşurarea adunării generale în formă mixtă

Articolul 42. Nulitatea hotărârilor adunării generale

Articolul 43. Adunarea cu interes special

Articolul 44. Administratorul asociaţiei

Articolul 45. Obligaţia de a asigura intervenţiile urgente

Articolul 46. Consiliul asociaţiei

Articolul 47. Comisia de cenzori (cenzorul)

 

Secţiunea a 3-a

Repartizarea cheltuielilor şi contractarea serviciilor intermediate

Articolul 48. Obligaţia proprietarului de a plăti cota de contribuţie

Articolul 49. Contractarea de către asociaţie a serviciilor intermediate şi răspunderea pentru plata lor

Articolul 50. Dreptul de debranşare şi suportarea unor cheltuieli

Articolul 51. Solicitarea plăţilor nedatorate

Articolul 52. Repartizarea cheltuielilor de judecată în litigiul dintre proprietar şi asociaţie

 

Secţiunea a 4-a

Fondul de reparaţie şi dezvoltare

Articolul 53. Instituirea fondului de reparaţie şi dezvoltare

Articolul 54. Contribuţia la fond

Articolul 55. Mijloacele fondului

Articolul 56. Protecţia contului bancar destinat fondului

 

Secţiunea a 5-a

Mecanisme de rezilienţă financiară a asociaţiei

Articolul 57. Proprietarii vulnerabili financiar

Articolul 58. Colectarea datoriilor faţă de asociaţie

Articolul 59. Simplificarea colectării datoriilor proprietarilor faţă de asociaţie. Împuternicirile persoanei autorizate

Articolul 60. Privilegiul asociaţiei

Articolul 61. Asigurarea proprietăţii comune din condominiu

 

Secţiunea a 6-a

Transparenţa informaţiei

Articolul 62. Transparenţa datelor de contact

Articolul 63. Transparenţa actelor asociaţiei

Articolul 64. Fişa de sinteză a asociaţiei

Articolul 65. Platforma e-Condominiu

Articolul 66. Dreptul proprietarului la informare

Articolul 67. Auditul extern al asociaţiei

Articolul 68. Obligaţia proprietarului de a furniza informaţii

Articolul 69. Dreptul altor persoane la informare

 

Secţiunea a 7-a

Intervenţii la părţile comune şi la unitate

Articolul 70. Dreptul de a propune modernizarea condominiului

Articolul 71. Modernizarea asumată de proprietari

Articolul 72. Intervenţiile şi lucrările proprietarului

Articolul 73. Lucrările în interes comun care afectează un proprietar

Articolul 74. Producerea energiei electrice din surse regenerabile

Articolul 75. Intervenţia asupra unei unităţi în caz de pericol

Articolul 76. Înlăturarea obiectelor străine

 

Secţiunea a 8-a

Particularităţile asociaţiei cu mai multe condominii

Articolul 77. Domeniul de aplicare

Articolul 78. Organizarea proprietarilor dintr-un condominiu al asociaţiei cu mai multe condominii

Articolul 79. Dreptul de a constitui o asociaţie a proprietarilor dintr-un singur condominiu

 

Capitolul IV

SERVICIILE DE ADMINISTRARE ALE GESTIONARULUI

Articolul 80. Contractarea serviciilor de administrare a condominiului

Articolul 81. Desemnarea şi revocarea gestionarului

Articolul 82. Obligaţiile gestionarului

Articolul 83. Contractul de administrare

 

Capitolul V

COMPETENŢA AUTORITĂŢILOR PUBLICE

Articolul 84. Transparenţa asociaţiei

Articolul 85. Controlul asupra activităţii asociaţiei şi a gestionarului

 

Capitolul VI

DISPOZIŢII DE PUNERE ÎN APLICARE CARE INTRĂ

ÎN VIGOARE LA 6 LUNI DE LA PUBLICAREA

PREZENTEI LEGI

Articolul 86. Dispoziţii tranzitorii privind asociaţiile existente de coproprietari în condominiu

Articolul 87. Transformarea asociaţiilor de proprietari ai locuinţelor privatizate, a cooperativelor de locuinţe şi a cooperativelor de construcţie a locuinţelor

 

Capitolul VII

DISPOZIŢII DE PUNERE ÎN APLICARE CARE INTRĂ

ÎN VIGOARE LA 12 LUNI DE LA PUBLICAREA

PREZENTEI LEGI

Articolul 88. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare până la data intrării în vigoare a prezentului capitol

Articolul 89. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare după data intrării în vigoare a prezentului capitol

Articolul 90. Particularităţile terenurilor şi ale clădirilor cu altă destinaţie decât cea locativă ale autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale

Articolul 91. Dreptul proprietarilor din condominiu la extinderea suprafeţei de teren

Articolul 92. Atribuirea la domeniul public a spaţiilor de uz comun aferente condominiilor

Articolul 93. Protecţia drepturilor terţilor proprietari

Articolul 94. Protecţia drepturilor titularilor de drepturi contractuale de folosinţă

Articolul 95. Particularităţile terenurilor aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale

Articolul 96. Delimitarea apartenenţei proprietăţii imobiliare

Articolul 97. Particularităţile terenurilor aflate în proprietate privată

Articolul 98. Particularităţile terenurilor pe care se află mai multe condominii

Articolul 99. Extinderea grevărilor şi interdicţiilor anterioare

Articolul 100. Efectuarea înregistrărilor şi notărilor

Articolul 101. Cotele-părţi provizorii şi determinarea definitivă a cotelor-părţi din condominiu

Articolul 102. Actul de constituire a condominiului declarat prin prezenta lege

 

Capitolul VIII

DISPOZIŢII FINALE

Articolul 103. Intrarea în vigoare

Articolul 104. Anumite dispoziţii de punere în executare a prezentei legi de către Guvern şi autorităţile publice locale

Articolul 105. Modificarea unor acte normative conexe

 

 

 

Parlamentul adoptă prezenta lege organică.

 

Capitolul I

DISPOZIŢII GENERALE

Articolul 1. Obiectul de reglementare

(1) Prezenta lege reglementează:

a) raporturile de proprietate în condominiu;

b) organizarea proprietarilor din condominiu în asociaţie;

c) alte raporturi juridice conexe raporturilor prevăzute la lit.a) şi b).

(2) Prezenta lege reglementează şi mecanismul simplificat de trecere:

a) a anumitor imobile existente la regimul de proprietate în condominiu prevăzut de prezenta lege;

b) a proprietarilor anumitor imobile existente la formele juridice de organizare prevăzute de prezenta lege.

(3) Prezenta lege se aplică tuturor condominiilor, indiferent de destinaţia locativă ori nelocativă a construcţiei sau a unităţilor în condominiu, cu excepţiile stabilite de prezenta lege.

(4) Dispoziţiile prezentei legi se aplică în mod corespunzător în cazul în care proprietarul clădirii ori al unităţii deţine doar un drept de superficie asupra terenului condominiului sau un alt drept prevăzut de legislaţie.

 

Articolul 2. Legislaţia cu privire la condominiu

Legislaţia cu privire la condominiu face parte din legislaţia civilă şi include prezenta lege, Legea nr.75/2015 cu privire la locuinţe, Codul civil nr.1107/2002, alte acte normative în domeniu.

 

Articolul 3. Noţiuni principale

În sensul prezentei legi, următoarele noţiuni semnifică:

administrator al asociaţiei (denumit în continuare şi administrator) – persoană desemnată în calitate de organ executiv al asociaţiei care, în sensul art.177 din Codul civil nr.1107/2002, reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii şi îndeplineşte alte atribuţii stabilite de statut şi de prezenta lege;

adunare generală a asociaţiei (denumită în continuare şi adunare generală) – organ deliberativ al asociaţiei, format din toţi proprietarii din condominiu, care are atribuţiile stabilite conform prezentei legi;

asociaţie de proprietari din condominiu (denumită în continuare şi asociaţie)– persoană juridică de drept privat organizată sub forma juridică de asociaţie în scopul administrării condominiului, având ca membri doar proprietarii din condominiu;

condominiu – ansamblu format dintr-un teren cu una sau, în condiţiile art.10, mai multe clădiri în care există unităţi care fac obiectul dreptului de proprietate exclusivă şi părţi comune care fac obiectul dreptului de proprietate comună, care sunt destinate folosinţei sau utilităţii mai multor proprietari;

condominiu cu destinaţie locativă – condominiu care cuprinde una sau mai multe unităţi cu destinaţie locativă;

consiliu al asociaţiei (denumit în continuare şi consiliu) – organ colegial al asociaţiei care are atribuţiile stabilite conform prezentei legi;

cotă-parte – cotă-parte din dreptul de proprietate comună care îi revine fiecărui proprietar din condominiu şi care este egală cu raportul dintre suprafaţa totală a unităţii deţinute în proprietate şi suma suprafeţelor totale ale tuturor unităţilor din condominiu;

cotă de contribuţie – sumă corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească (lunar etc.), conform dispoziţiilor prezentei legi;

drept de proprietate comună – drept de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă al proprietarilor din condominiu asupra părţilor comune;

drept de proprietate în condominiu – drept de proprietate exclusivă asupra unei unităţi împreună cu cota-parte corespunzătoare din dreptul de proprietate comună din condominiu, ambele aparţinând aceluiaşi proprietar din condominiu;

fond de reparaţie şi dezvoltare (denumit în continuare şi fond) – fond cu regim juridic special format, menţinut şi utilizat de asociaţie conform prezentei legi;

gestionar al condominiului (denumit în continuare şi gestionar) – persoană fizică sau juridică (alta decât asociaţia), desemnată conform prezentei legi, care se obligă să presteze serviciile de administrare a condominiului în volumul şi condiţiile contractului de administrare;

părţi comune – terenul şi părţile clădirii din condominiu care nu sunt unităţi şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor din condominiu sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau actului de constituire a condominiului, sunt destinate folosinţei comune de către toţi proprietarii din condominiu sau de unii dintre aceştia;

platforma e-Condominiu – sistemul informaţional „Platforma guvernamentală de informare şi participare la administrarea condominiilor (e-Condominiu)”, menţinut de Agenţia de Guvernare Electronică, care asigură furnizarea informaţiei şi comunicarea în modul prevăzut la art.65;

preşedinte al consiliului (denumit în continuare şi preşedinte) – persoană fizică desemnată în această calitate de către adunarea generală sau de către consiliu (conform statutului), care conduce lucrările consiliului asociaţiei. Preşedintele consiliului poate fi desemnat şi în calitate de administrator;

proprietar din condominiu (denumit în continuare şi proprietar) – persoană fizică sau juridică, statul sau unitatea administrativ-teritorială, titular al unui drept de proprietate în condominiu;

regulament al condominiului – act de ordine interioară care conţine totalitatea regulilor de comportament al proprietarilor din condominiu şi al altor subiecţi, menite să asigure ordinea şi buna funcţionare a condominiului, a regulilor privind modul de folosire a părţilor comune, precum şi conţine totalitatea sancţiunilor care pot fi aplicate de către asociaţie în caz de încălcare;

servicii – prestaţii de orice natură contra plată, inclusiv furnizare de apă, gaze naturale, furnizare de alte bunuri, executare de lucrări ori prestare de servicii;

servicii intermediate – servicii, inclusiv de utilităţi publice, cum ar fi alimentarea cu energie termică, salubrizarea, asigurarea cu apă, canalizarea şi epurarea apelor uzate şi pluviale, de care se folosesc ori se pot folosi proprietarii unităţilor şi posesorii acestora, dar care, în funcţie de situaţia concretă a condominiului, din motive tehnice sau legale, trebuie intermediate de către asociaţie în temeiul contractului cu furnizorul şi nu pot fi contractate individual de către proprietarii ori posesorii unităţilor ori facturate individual acestora;

teren al condominiului – teren, în hotarele stabilite, pe care este situată clădirea condominiului şi terenul aferent necesar pentru deservirea proprietarilor din condominiu şi exploatarea corespunzătoare a clădirii, care constituie proprietate comună pe cote-părţi a tuturor proprietarilor din condominiu. În cazul în care proprietarii părţilor comune deţin doar un drept de superficie asupra terenului condominiului sau un alt drept prevăzut de legislaţie, acest drept asupra terenului face parte din părţile comune, iar referinţele din prezenta lege la „teren” se consideră referinţe la dreptul respectiv asupra terenului;

unitate – locuinţă, încăpere izolată cu altă destinaţie decât cea locativă sau loc de parcare din cadrul clădirii dacă întruneşte condiţiile prevăzute de legislaţie, construite sau care urmează a fi construite, care sunt înregistrate cu numere cadastrale distincte în registrul bunurilor imobile şi care fac obiectul dreptului de proprietate exclusivă al proprietarului din condominiu.

 

Capitolul II

REGIMUL PROPRIETĂŢII ÎN CONDOMINIU

Articolul 4. Temeiurile constituirii condominiului

Condominiul se constituie:

a) în temeiul actului de constituire a condominiului, conform prezentului capitol; sau

b) în alte temeiuri speciale, prevăzute de capitolele VI şi VII din prezenta lege ori de Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998.

 

Articolul 5. Constituirea condominiului prin actul proprietarului sau al coproprietarilor terenului

(1) Condominiul se constituie în temeiul actului de constituire încheiat de către unicul proprietar sau de către toţi coproprietarii terenului şi, dacă există, ai clădirii amplasate pe acel teren. În cazul în care asupra terenului există un drept de superficie, condominiul se constituie în temeiul actului de constituire încheiat de către unicul sau toţi superficiarii.

(2) Actul de constituire a condominiului trebuie să prevadă:

a) numele sau denumirea, domiciliul sau sediul părţilor la act;

b) adresa condominiului, numărul cadastral al terenului şi numărul cadastral al clădirii condominiului;

c) descrierea completă şi exactă a fiecărei unităţi din condominiu şi a destinaţiei acesteia, a cotei-părţi sau, în cazul construcţiilor viitoare ori nefinalizate, a cotei-părţi planificate iniţial care revine unităţii respective şi identitatea proprietarului/proprietarilor fiecărei unităţi;

d) descrierea completă şi exactă a părţilor comune şi a destinaţiei lor;

e) descrierea completă şi exactă a drepturilor principale de folosinţă exclusivă, indicarea cotei de contribuţie specială a titularilor acestor drepturi şi identificarea primului titular al fiecărui drept principal de folosinţă exclusivă;

f) descrierea completă şi exactă a drepturilor accesorii de folosinţă exclusivă, indicarea cotei de contribuţie specială a titularilor acestor drepturi şi identificarea primului titular al fiecărui drept accesoriu de folosinţă exclusivă;

g) dacă există, toate derogările de la principiul proporţionalităţii în suportarea cheltuielilor, inclusiv a cheltuielilor pe care le suportă doar anumite categorii de proprietari;

h) dreptul asupra terenului.

(3) Actul de constituire poate cuprinde şi alte prevederi referitoare la condominiu dacă nu contravin legii.

(4) Actul de constituire a condominiului se încheie în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.

(5) La actul de constituire se anexează documentaţia de proiect şi autorizaţia de construire a clădirii condominiului (cu excepţia cazului în care, la data încheierii actului de constituire, clădirea condominiului este dată în exploatare, este înregistrată în registrul bunurilor imobile şi descrierea ei din actul de constituire corespunde cu starea reală a clădirii), precum şi, în cazul organizării proprietarilor în asociaţie, hotărârea de înfiinţare a asociaţiei conform art.22, semnate de părţile actului de constituire a condominiului.

(6) Dacă actul de constituire a condominiului prevede ca formă juridică de organizare a proprietarilor asociaţia, părţile actului de constituire vor depune actul de constituire a condominiului atât la organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil, cât şi la structura teritorială a organului înregistrării de stat împreună cu hotărârea de înfiinţare a asociaţiei. Suspendarea examinării sau respingerea, în temeiurile prevăzute de legislaţie, a cererii de către unul dintre organele menţionate atrage suspendarea examinării sau respingerea cererii depuse la celălalt organ. Organul care a suspendat examinarea sau a respins cererea informează celălalt organ despre acest fapt.

(7) Dacă la momentul constituirii asociaţiei componentele condominiului se află în curs de construire, activitatea asociaţiei este suspendată până în data dării în exploatare a cel puţin o clădire din condominiu ori, dacă este mai devreme, până în data convocării primei adunări generale a asociaţiei.

 

Articolul 6. Înregistrarea condominiului în registrul bunurilor imobile

(1) Condominiul este constituit din data efectuării înregistrărilor în registrul bunurilor imobile în temeiul actului de constituire ori în alte temeiuri prevăzute de lege.

(2) Dreptul de proprietate exclusivă asupra unităţilor şi dreptul de proprietate comună apar prin înregistrarea lor în registrul bunurilor imobile în condiţiile prevăzute de Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998.

(3) Clădirea care urmează a fi construită, unităţile şi cotele-părţi aferente acestora sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile cu menţiunea „bun viitor” conform actului de constituire a condominiului, documentaţiei de proiect şi autorizaţiei de construire.

 

Articolul 7. Organizarea proprietarilor din condominiu

(1) În condiţiile prezentei legi, proprietarii din condominiu sunt organizaţi în asociaţie.

(2) Hotărârea de înfiinţare a asociaţiei se adoptă, după caz:

a) la etapa constituirii condominiului, conform art.5; sau

b) la etapa transformării din altă formă juridică de organizare, conform art.87.

 

Articolul 8. Modificarea actului de constituire a condominiului

(1) Actul de constituire a condominiului poate fi modificat doar printr-un act de modificare încheiat de către proprietarii care deţin 2/3 cote-părţi din condominiu, cu condiţia că modificările planificate nu contravin legislaţiei privind calitatea în construcţii şi nu alterează semnificativ decorul ei arhitectural. Prin derogare, în cazul când la data întocmirii actului de constituire a condominiului construcţia are statut de bun viitor, cotele-părţi definitive sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile în temeiul actului de modificare a actului de constituire a condominiului încheiat de către cel ce asigură construirea, întocmit pe baza actelor de recepţie a clădirii.

(2) Actul de modificare produce efecte faţă de toţi proprietarii de la înregistrarea modificărilor în registrul bunurilor imobile. Actul de modificare nu poate diminua drepturile proprietarilor care nu l-au încheiat, cu excepţia diminuării cotei-părţi ca urmare a creării de noi unităţi, a desfiinţării sau a modificării unităţilor existente.

 

Articolul 9. Desfiinţarea condominiului

Condominiul se desfiinţează:

a) în cazul în care toate unităţile au devenit proprietatea unui proprietar, la cererea acestuia, în conformitate cu legislaţia privind formarea bunurilor imobile;

b) în baza dosarului tehnic elaborat şi a contractului încheiat în scris, sub sancţiunea nulităţii, între toţi proprietarii din condominiu prin care drepturile de proprietate exclusivă se sting şi fie se instituie regimul de proprietate comună pe cote-părţi asupra tuturor bunurilor care formau condominiul, fie toate bunurile care formau condominiul se împart în natură în conformitate cu legislaţia;

c) în cazul pieirii fortuite sau al distrugerii clădirii, cu aplicarea art.20.

 

Articolul 10. Componentele condominiului

Pot fi organizate sub formă de condominiu:

a) un teren cu una sau mai multe clădiri cu două sau mai multe unităţi şi părţi comune;

b) un teren cu un ansamblu rezidenţial format din mai multe case individuale şi/sau clădiri cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există unităţi şi părţi comune;

c) orice alte clădiri care au în componenţă unităţi deţinute cu drept de proprietate exclusivă, precum şi un teren, amenajări şi/sau servicii, care fac obiect de drept al proprietăţii comune pe cote-părţi.

 

Articolul 11. Părţile comune

(1) Constituie părţi comune următoarele:

a) terenul, în hotarele stabilite, pe care sunt amplasate clădirea şi anexele, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită, care, potrivit naturii sau destinaţiei clădirii, asigură accesul, exploatarea corespunzătoare a clădirii şi deservirea proprietarilor. Delimitarea hotarelor acestui teren se efectuează în conformitate cu legislaţia şi documentaţia de urbanism, respectând reglementările privind spaţiul minim necesar pentru zonele rezidenţiale (zonă de odihnă, teren de joacă, locuri de parcare etc.);

b) clădirea propriu-zisă cu toate anexele, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de infrastructură aferente acesteia care traversează unităţile şi părţile comune;

c) fundaţia, locurile de trecere, scările şi casa scărilor, coridoarele, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţii comune şi subsolul, destinate folosinţei în comun, coşurile de fum, holurile, reţelele de alimentare cu apă potabilă şi apă caldă menajeră şi reţelele de canalizare, reţelele electrice, de comunicaţii electronice, de alimentare cu energie termică şi gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către unităţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, podul şi pivniţele, destinate folosinţei în comun, boxele, spălătoria, uscătoria, ascensorul, interfonul (partea de instalaţie de pe proprietatea comună), rezervoarele de apă, centrala termică proprie a clădirii, tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere, structura de rezistenţă, faţadele, acoperişul, terasele;

d) alte spaţii din clădire care nu aparţin proprietarilor în exclusivitate şi care sunt concepute pentru a satisface nevoile sociale şi de viaţă ale proprietarilor, inclusiv spaţiul destinat agrementului, dezvoltării culturale, educaţiei fizice şi sportului, terenul de joacă pentru copii;

e) curţile, grădinile şi căile de acces amplasate în limitele terenului condominiului.

(2) Punctele de delimitare a reţelelor şi instalaţiilor interne din condominiu şi a reţelelor şi instalaţiilor publice sunt:

1) la reţelele de alimentare cu apă – ieşirea din echipamentul de măsurare (contorul) instalat în subsolul/etajul tehnic al blocului locativ, conform avizului de branşare eliberat de către operatorul de serviciu;

2) la reţelele de canalizare – căminul de racord la reţeaua publică în sensul de scurgere a apei uzate;

3) la reţelele de alimentare cu energie termică prin sistem centralizat – ultimele flanşe de la a treia şi a patra vană după nodul de elevator, după cum urmează:

a) în cazul punctului termic individual (PTI) la balanţa furnizorului – peretele exterior al clădirii PTI la ieşirea reţelelor termice;

b) în cazul punctului termic individual (PTI) la balanţa consumatorului – peretele exterior al blocului locativ;

c) în cazul blocurilor locative cu noduri de elevator – ultimele flanşe la vanele a treia şi a patra;

d) în cazul blocurilor locative cu noduri de comandă – ventilele după nodul de evidenţă;

e) în cazul blocurilor locative fără subsol – peretele exterior al blocului locativ.

(3) În caz de distrugere sau demolare a clădirii, terenul pe care a fost amplasată clădirea, inclusiv terenul destinat exploatării instalaţiilor de întreţinere a clădirii şi amenajare a teritoriului, se menţine cu drept de proprietate comună pe cote-părţi a proprietarilor în conformitate cu cota-parte la momentul distrugerii sau demolării. Coproprietarii posedă, folosesc şi dispun în continuare de acest teren în conformitate cu legislaţia.

(4) De asemenea devin părţi comune terenurile învecinate ori construcţiile învecinate condominiului dobândite de către asociaţie în baza hotărârii adunării generale, chiar dacă asociaţia este indicată drept proprietar în registrul bunurilor imobile.

 

Articolul 12. Cota-parte

(1) Cota-parte este egală cu raportul dintre suprafaţa totală a unităţii şi suma suprafeţelor totale ale tuturor unităţilor din condominiu. Cota-parte se exprimă în procente cu rotunjirea până la sutimi. Suma tuturor cotelor-părţi trebuie să fie egală cu 100%. În cazul în care în registrul bunurilor imobile nu este indicată cota-parte ori ea nu corespunde situaţiei reale, calcularea cotei-părţi se efectuează, la cererea asociaţiei, proprietarului din condominiu ori altei persoane interesate, de către organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil sau de alte întreprinderi autorizate care execută lucrări cadastrale. Mărimea cotei-părţi recalculate se înregistrează în registrul bunurilor imobile.

(2) În cazul în care dreptul de proprietate asupra unei unităţi aparţine mai multor proprietari, cota-parte calculată este atribuită unităţii, iar raporturile de coproprietate între aceştia se reglementează conform Codului civil.

(3) Modalitatea de calculare a cotei-părţi este identică pentru toţi proprietarii care dispun de aceleaşi drepturi, indiferent de destinaţia unităţii.

(4) Nu se permite determinarea cotei-părţi pentru una sau mai multe încăperi izolate dintr-o clădire dacă în întreg spaţiul util al acestei clădiri nu au fost formate încăperi izolate.

(5) Regulamentul cu privire la modul de calculare a cotelor-părţi, inclusiv în clădirile existente, se aprobă de Guvern în conformitate cu prezenta lege.

 

Articolul 13. Dreptul de proprietate în condominiu

(1) Dreptul de proprietate exclusivă asupra unităţii şi cota-parte din dreptul de proprietate comună formează o unitate indivizibilă şi nu pot fi înstrăinate sau grevate separat. În acest caz, ceilalţi proprietari din condominiu nu deţin dreptul de preemţiune prevăzut de art.552 din Codul civil nr.1107/2002.

(2) La schimbarea titularului dreptului de proprietate exclusivă asupra unităţii, la noul proprietar trece de drept, chiar dacă acest efect nu s-a stipulat expres, şi cota-parte din dreptul de proprietate comună.

(3) Proprietarul din condominiu nu poate cere separarea în natură a cotei-părţi deţinute de el în proprietatea comună.

 

Articolul 14. Dreptul principal de folosinţă exclusivă

(1) Prin hotărârea adunării generale, adoptată cu cel puţin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu, dreptul de folosinţă exclusivă asupra unor spaţii din părţile comune, perpetuă sau temporară, se poate acorda unui proprietar de unitate dacă aceasta nu contravine destinaţiei spaţiului din părţile comune (dreptul principal de folosinţă exclusivă).

(2) Dreptul principal de folosinţă exclusivă se înregistrează în registrul bunurilor imobile. Dispoziţiile legale privind drepturile reale imobiliare se aplică în mod corespunzător dreptului principal de folosinţă exclusivă.

(3) Titularul dreptului principal de folosinţă exclusivă poate transmite terţilor în folosinţă spaţiul care face obiectul dreptului său.

(4) Dreptul principal de folosinţă exclusivă poate fi transmis doar altui proprietar din condominiu. Dreptul principal de folosinţă exclusivă poate fi ipotecat atât altui proprietar din condominiu, cât şi terţilor.

(5) Titularul dreptului principal de folosinţă exclusivă exercită, în mod liber, drepturile prevăzute la alin.(3) şi (4), fără consimţământul celorlalţi proprietari din condominiu şi fără aplicarea vreunui drept legal de preemţiune.

(6) Actul juridic prin care s-a dispus de unitate se răsfrânge asupra dreptului principal de folosinţă exclusivă doar dacă acest efect s-a stipulat expres.

 

Articolul 15. Dreptul accesoriu de folosinţă exclusivă

(1) Prin hotărârea adunării generale, adoptată cu cel puţin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu, se poate atribui contra cost, dacă nu se decide altfel în adunarea generală a proprietarilor, unui sau mai multor proprietari folosinţa exclusivă a terasei, a grădinii, a acoperişului sau a altor părţi comune ca drept accesoriu, legat inseparabil de dreptul de proprietate exclusivă asupra unităţii (drept accesoriu de folosinţă exclusivă).

(2) Actul juridic prin care s-a dispus de unitate se răsfrânge asupra dreptului accesoriu de folosinţă exclusivă chiar dacă acest efect nu s-a stipulat expres.

 

Articolul 16. Reconstrucţia clădirii din condominiu şi alte lucrări

(1) Reconstrucţia care presupune efectuarea lucrărilor de supraetajare, mansardare, modernizare, modificare, replanificare cu extinderea volumului, de consolidare a carcasei de rezistenţă sau a elementelor portante şi de reparaţie capitală a clădirii din condominiu în scopul extinderii volumului încăperilor, cu păstrarea indicilor tehnico-economici generali ai obiectului în reconstrucţie şi a decorului arhitectural al condominiului, se efectuează cu condiţia:

1) încheierii prealabile a unui contract de societate civilă ori a altui contract corespunzător între asociaţie, pe de o parte, şi dobânditorii noilor unităţi formate şi beneficiarii modificării unităţilor existente, pe de altă parte. Acest contract prevede:

a) modalitatea de finanţare a lucrărilor de reconstrucţie, contribuţiile la fond şi termenele de plată a contribuţiilor stabilite;

b) estimarea volumelor de lucrări care urmează a fi executate cu forţele proprii ale proprietarilor;

c) plăţile şi/sau alte prestaţii efectuate în folosul proprietarilor din condominiu în schimbul admiterii lucrărilor de reconstrucţie;

2) aprobării actului de modificare a actului de constituire a condominiului conform art.8, la care se va anexa documentaţia de proiect şi autorizaţia de construire aferentă.

(2) Dispoziţiile art.6 se aplică în mod corespunzător la înregistrarea în registrul bunurilor imobile a noilor unităţi sau a modificărilor la unităţile existente, precum şi a drepturilor asupra lor.

(3) Lucrările de îmbunătăţire a confortului clădirii, inclusiv a reţelelor inginereşti, a elementelor infrastructurii de folosinţă comună şi a altora asemenea în limitele parametrilor existenţi, se efectuează cu condiţia aprobării prealabile prin hotărârea adunării generale, dacă legea nu prevede altfel.

(4) Proprietarul poate îmbunătăţi sau modifica unitatea pe care o deţine, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a spaţiilor altor proprietari şi fără modificarea comunicaţiilor inginereşti.

(5) Toţi proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri necesare pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, astfel încât să fie asigurate cerinţele minime de performanţă energetică în conformitate cu actele normative în domeniu. Indiferent de natura intervenţiilor, se va menţine decorul arhitectural al condominiului.

(6) În clădirile afectate de seisme, proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri de urgenţă pentru consolidarea acestora, să contribuie cu cota lor de contribuţie la finanţarea lucrărilor, precum şi să solicite sprijinul financiar şi/sau material al autorităţilor publice.

(7) Lucrările de reconstrucţie menţionate la alin.(1) din prezentul articol se efectuează cu respectarea legislaţiei în domeniul construcţiilor, a Legii nr.128/2014 privind performanţa energetică a clădirilor şi a Legii nr.75/2015 cu privire la locuinţe.

 

Articolul 17. Drepturile proprietarului

(1) Proprietarul are dreptul:

a) să folosească unitatea conform destinaţiei, în corespundere cu dispoziţiile prezentei legi, ale actului de constituire a condominiului şi ale regulamentului condominiului;

b) să folosească părţile comune conform destinaţiei, cu respectarea prezentei legi, a actului de constituire a condominiului şi a regulamentului condominiului.

(2) Proprietarul, precum şi altă persoană care are dreptul de folosinţă asupra unităţii au dreptul să ceară altor proprietari ca unităţile lor şi părţile comune să fie folosite conform prezentei legi, actului de constituire a condominiului şi regulamentului condominiului.

(3) Proprietarul are dreptul să transmită unitatea în locaţiune sau în alt mod de folosinţă fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari, cu înştiinţarea obligatorie a administratorului.

 

Articolul 18. Obligaţiile proprietarului

(1) Proprietarul trebuie să se comporte cu bună-credinţă şi să respecte interesele legitime ale celorlalţi proprietari în raporturile dintre ei şi în raporturile sale cu asociaţia.

(2) Proprietarul trebuie să folosească unitatea asigurând buna vecinătate în raport cu ceilalţi proprietari, inclusiv în sensul respectării normelor de exploatare a unităţii. Proprietarul trebuie să tolereze folosinţa de către ceilalţi proprietari a unităţilor lor cu aceeaşi atitudine de bună vecinătate.

(3) Proprietarul este obligat, din cont propriu, să menţină în stare bună şi să repare la timp unitatea ce îi aparţine, în condiţiile şi cu respectarea legislaţiei privind calitatea în construcţii.

(4) Cu un preaviz de 3 zile, proprietarul este obligat:

a) să permită accesul în unitate al reprezentanţilor asociaţiei, ai furnizorilor de reţele şi/sau servicii publice de comunicaţii electronice, ai prestatorilor de servicii intermediate şi servicii contractate individual de proprietar atunci când este necesară inspectarea, repararea sau înlocuirea elementelor din bunurile proprietate comună sau a elementelor de infrastructură asociată reţelelor publice de comunicaţii electronice la care se poate avea acces numai din respectiva unitate. Pentru prevenirea sau înlăturarea imediată a consecinţelor unei avarii sau calamităţi naturale, preavizul nu este necesar;

b) să permită accesul în unitate al reprezentanţilor prestatorilor de servicii intermediate şi servicii contractate individual de proprietar pentru verificarea corectitudinii montării şi funcţionării echipamentelor de măsurare a volumului de apă potabilă şi apă caldă menajeră, gaze naturale, energie termică şi pentru citirea indicilor;

c) să permită accesul în unitate al reprezentanţilor furnizorilor de reţele şi/sau servicii publice de comunicaţii electronice pentru prevenirea sau înlăturarea consecinţelor calamităţilor naturale ori înlăturarea unor deranjamente apărute în reţea, în scopul asigurării continuităţii furnizării reţelelor sau serviciilor de comunicaţii electronice.

(5) Proprietarilor şi celor care ocupă unitatea li se interzice să desfăşoare, atât în unităţi, cât şi în părţile comune, activităţi interzise de regulamentul condominiului, activităţi care dăunează bunurilor sau care sunt antisanitare, dăunătoare sănătăţii, periculoase sau ilicite.

(6) Proprietarul este obligat să asigure respectarea dispoziţiilor alin.(1)–(5) de către membrii familiei sale, locatari, alte persoane care se folosesc de unitate, precum şi de către vizitatorii acestora.

(7) Proprietarul trebuie să organizeze administrarea şi întreţinerea unităţii şi în lipsa sa.

(8) În cazul în care proprietarul sau posesorul unităţii a cauzat prejudicii altor proprietari sau terţilor, proprietarul este obligat să repare prejudiciul în conformitate cu legislaţia.

(9) În scopul aplicării art.2015 şi 2016 din Codul civil nr.1107/2002, proprietarul din condominiu răspunde pentru unitatea sa, iar asociaţia răspunde pentru părţile comune. Răspunderea asociaţiei pentru părţile comune reprezintă o cheltuială care se repartizează proprietarilor din condominiu, cu excepţia cazului în care asociaţia are, conform legii sau contractului, dreptul de a recupera această cheltuială de la o altă persoană responsabilă.

(10) Proprietarii din clădirile aflate în pericol de avariere sunt obligaţi să ia măsuri pentru reducerea riscului de prăbuşire a clădirii. Aceeaşi obligaţie revine asociaţiei.

 

Articolul 19. Înlăturarea încălcărilor

(1) Asociaţia poate cere prin acţiune în instanţa de judecată:

a) să se oblige un proprietar să aducă unitatea acestuia la o stare conformă prezentei legi, actului de constituire a condominiului şi regulamentului condominiului;

b) să fie autorizată asociaţia însăşi să asigure conformarea unităţii proprietarului cu prezenta lege, actul de constituire a condominiului şi regulamentul condominiului;

c) să se oblige proprietarul să ramburseze cheltuielile suportate ori care vor fi suportate de către asociaţie conform lit.b) ori pentru înlăturarea încălcării de către proprietar a prezentei legi, a actului de constituire a condominiului sau a regulamentului condominiului.

(2) Dreptul la acţiunea în justiţie prevăzută la alin.(1) este imprescriptibil.

(3) Acţiunea prevăzută la alin.(1) poate fi înaintată şi de către oricare proprietar.

 

Articolul 20. Distrugerea totală sau parţială a clădirii condominiului

(1) În cazul în care clădirea piere sau este distrusă în întregime ori într-o proporţie de cel puţin 3/4 din volumul ei, fiecare dintre proprietari poate cere partajul terenului şi al materialelor prin vânzare, dacă nu s-a convenit altfel.

(2) În caz de distrugere a unei părţi mai mici de 3/4 a clădirii, adunarea generală hotărăşte asupra reconstrucţiei părţilor comune ale clădirii, fiecare proprietar fiind obligat să contribuie proporţional cotei-părţi.

 

Capitolul III

ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI DIN CONDOMINIU

 

Secţiunea 1

Dispoziţii generale

Articolul 21. Organizarea tuturor proprietarilor dintr-un condominiu într-o singură asociaţie

(1) Toţi proprietarii dintr-un condominiu sunt membri, prin efectul prezentei legi, ai aceleiaşi asociaţii de proprietari din condominiu (în continuare – asociaţie).

(2) O asociaţie are în calitate de membri doar proprietarii unui singur condominiu.

(3) Prin derogare de la dispoziţiile alin.(2), o asociaţie poate cuprinde proprietarii mai multor condominii în condiţiile secţiunii a 8-a din prezentul capitol. În acest caz se aplică dispoziţiile speciale ale secţiunii menţionate.

 

Articolul 22. Înfiinţarea asociaţiei

(1) Asociaţia este înfiinţată în baza hotărârii de înfiinţare, din data înregistrării în registrul de stat al persoanelor juridice conform Legii nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali.

(2) Hotărârea de înfiinţare a asociaţiei se adoptă conform art.7 alin.(2). Aceasta trebuie să fie în formă scrisă şi să conţină lista şi semnăturile proprietarilor ori reprezentanţilor care adoptă hotărârea. Statutul asociaţiei se anexează la hotărârea de înfiinţare a asociaţiei şi este parte integrantă a hotărârii.

(3) Hotărârea de înfiinţare a asociaţiei se consideră adoptată şi este valabilă dacă:

a) este semnată de către proprietarii a cel puţin 5 unităţi din condominiul cu destinaţie locativă ori, dacă acest condominiu are mai puţin de 10 unităţi, de către mai mult de 1/2 din proprietarii din acest condominiu; sau

b) este semnată de către mai mult de 1/2 din proprietarii din condominiul care nu este condominiu cu destinaţie locativă.

(4) Nu se cere desfăşurarea adunării generale a proprietarilor din condominiu pentru semnarea hotărârii de înfiinţare a asociaţiei conform alin.(3).

(5) Din momentul înregistrării asociaţiei, toţi proprietarii din condominiu devin membri ai asociaţiei în temeiul art.21, indiferent dacă au semnat sau nu hotărârea de înfiinţare a asociaţiei.

(6) Denumirea asociaţiei trebuie să conţină:

a) cuvintele „Asociaţia de Proprietari din Condominiu” sau abrevierea acestora – „APC”; şi

b) elemente de identificare stabilite prin hotărâre de Guvern.

(7) Asociaţia nu se poate transforma într-o persoană juridică cu o altă formă juridică de organizare.

(8) Administratorul asociaţiei poate cere notarea asociaţiei în registrul bunurilor imobile în privinţa terenului şi a clădirii condominiului.

(9) Competenţa recunoscută de prezenta lege asociaţiei nu este limitată de existenţa unei notări, în registrul bunurilor imobile în privinţa terenului sau clădirii condominiului, în folosul unui terţ. Asociaţia are dreptul de a cere oricând rectificarea registrului bunurilor imobile.

(10) Asociaţia este o persoană juridică necomercială (neprofitabilă) care nu are ca scop obţinerea profitului şi distribuirea acestuia între membrii ei.

 

Articolul 23. Statutul asociaţiei

(1) În statutul asociaţiei se indică:

a) forma juridică de organizare;

b) denumirea deplină;

c) sediul;

d) adresa şi numărul cadastral al clădirii condominiului ai cărei proprietari din condominiu sunt membri ai asociaţiei;

e) organele de conducere şi control;

f) sistemul de vot aplicabil la adunarea generală conform art.38;

g) alte date permise de prezenta lege.

(2) Statutul asociaţiei:

a) trebuie elaborat compact şi pe înţeles, fără a repeta dispoziţiile prezentei legi decât în măsura strict necesară prezentării contextului;

b) sub sancţiunea nulităţii absolute, nu poate deroga de la dispoziţiile prezentei legi în detrimentul proprietarului din condominiu. În special, statutul asociaţiei nu poate modifica cerinţele de cvorum şi de vot ale organelor asociaţiei şi nu poate reduce competenţele adunării generale a asociaţiei.

(3) Ministerul de resort publică un model recomandat de statut al asociaţiei, după consultare cu autorităţile şi publicul larg. Agenţia Servicii Publice propune solicitanţilor utilizarea modelului de statut publicat de ministerul de resort. Modelul recomandat al statutului nu are caracter obligatoriu.

 

Articolul 24. Calitatea de consumator a asociaţiei şi a proprietarului

(1) Asociaţia care administrează condominiul cu destinaţie locativă are, în sensul legislaţiei civile, calitate de consumator şi se bucură de protecţia juridică care corespunde acestei calităţi:

a) în raporturile ei cu un proprietar din condominiu în al cărei temei asociaţia are dreptul la o plată;

b) în raporturile ei cu un profesionist, în sensul art.3 din Codul civil nr.1107/2002, în al cărei temei asociaţia are o obligaţie de plată;

c) în raporturile rezultate din contractele privind serviciile intermediate.

(2) Persoana fizică proprietară a unităţii cu destinaţie locativă are, în raporturile reglementate de prezenta lege la care este parte asociaţia ori furnizorii de servicii, calitate de consumator.

 

Articolul 25. Calitatea de membru al asociaţiei

(1) Fiecare proprietar este membru al asociaţiei din data dobândirii dreptului de proprietate asupra unităţii. Calitatea de membru al asociaţiei încetează prin încetarea calităţii de proprietar sau prin dizolvarea asociaţiei.

(2) Calitatea de membru al asociaţiei nu se înscrie în registrul de stat al persoanelor juridice. Administratorul asociaţiei ţine evidenţa proprietarilor pe baza datelor din registrul bunurilor imobile şi o actualizează conform prezentei legi.

(3) Organul care deţine registrul bunurilor imobile este obligat să elibereze, în formă electronică, la cererea asociaţiei, lista proprietarilor unităţilor din blocurile de locuit ale condominiilor asociaţiei. Asociaţia este scutită de plata pentru furnizarea acestei informaţii o dată într-un an calendaristic.

 

Articolul 26. Subrogarea de către noul proprietar

(1) Noul proprietar al unităţii se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile fostului proprietar care rezultau din calitatea de membru al asociaţiei şi de proprietar conform prezentei legi.

(2) În cazul transmiterii dreptului de proprietate asupra unităţii, cu excepţia unei executări silite sau a procedurii de insolvabilitate, dobânditorul unităţii poartă răspundere solidară cu transmiţătorul faţă de asociaţie şi furnizorul de servicii intermediate pentru obligaţiile transmiţătorului scadente la data transmiterii care rezultau din calitatea acestuia de proprietar al unităţii. Răspunderea dobânditorului pe acest temei este limitată la valoarea unităţii.

(3) La încheierea actelor de înstrăinare a unităţii, proprietarul este obligat să facă dovadă dobânditorului privind datoriile scadente, dar neplătite ale proprietarului faţă de asociaţie printr-un certificat eliberat de asociaţie, cu excepţia cazului în care părţile actului de înstrăinare renunţă în mod expres la dezvăluirea acestei informaţii. Clauza care derogă de la dispoziţiile alin.(1) şi (2) este lovită de nulitate absolută. Dreptul dobânditorului la rambursarea datoriilor înstrăinătorului rămâne neafectat dacă contractul nu prevede altfel.

 

Articolul 27. Obligaţia de informare a noului proprietar

(1) Noul proprietar trebuie să notifice asociaţia despre dobândirea dreptului de proprietate asupra unităţii în termen de o săptămână de la dobândire, anexând copia de pe oricare dovadă satisfăcătoare în acest sens.

(2) Proprietarul care nu a notificat asociaţia în modul stabilit la alin.(1) este decăzut din dreptul de a cere anularea hotărârilor adunării generale, inclusiv fiindcă fostul proprietar a votat în locul lui, precum şi de a invoca alte încălcări ale drepturilor sale ori alte inconvenienţe pe care le suferă dacă ele sunt cauzate de neîndeplinirea obligaţiei de notificare în modul stabilit la alin.(1).

(3) Dacă proprietarul nu a notificat asociaţia în modul stabilit la alin.(1), asociaţia are dreptul să solicite dovezi suficiente privind proprietarul actual de la proprietarul anterior, de la presupusul nou proprietar ori de la posesorul de fapt al unităţii.

(4) Dacă în termen de o săptămână de la solicitarea conform alin.(3) nu primeşte dovezi suficiente privind proprietarul actual al unităţii, asociaţia are dreptul să solicite o informaţie oficială din registrul bunurilor imobile şi să ceară rambursarea cheltuielilor suportate conform prezentului alineat de la proprietarul actual al unităţii.

 

Articolul 28. Scopul şi capacitatea civilă a asociaţiei

(1) Asociaţia se înfiinţează în conformitate cu prezenta lege şi este în drept să desfăşoare genuri de activitate ce ţin de realizarea scopurilor care rezultă din prezenta lege, inclusiv:

a) organizarea procesului de luare a hotărârilor de către proprietarii din condominiu şi executarea lor în raporturile cu fiecare proprietar şi cu terţii;

b) reprezentarea intereselor membrilor săi pentru dobândirea drepturilor asupra părţilor comune ori lărgirea acestor drepturi sau a suprafeţei părţilor comune; administrarea, deservirea, exploatarea, reabilitarea, modernizarea, reconstrucţia părţilor comune şi construcţia încăperilor suplimentare şi a obiectelor de uz comun în condominiu;

c) repartizarea cheltuielilor asociaţiei conform prezentei legi şi asigurarea colectării lor; formarea fondurilor şi a rezervelor pentru implementarea scopurilor asociaţiei;

d) încheierea contractelor privind serviciile intermediate şi asistarea la derularea lor, în limitele prezentei legi, sau, după caz, asigurarea procesului de încheiere a contractelor între furnizori de servicii şi proprietari;

e) darea în locaţiune a elementelor din părţile comune;

f) asigurarea folosinţei unităţii şi părţilor comune de către persoanele îndreptăţite în modul şi în condiţiile care rezultă din prezenta lege;

g) informarea proprietarilor şi a autorităţilor competente despre toate aspectele care ţin de condominiu şi asociaţie.

(2) Asociaţia are dreptul să deschidă şi să opereze conturi bancare conform necesităţilor sale.

(3) Proprietarii poartă răspundere subsidiară şi proporţională cotei de contribuţie pentru obligaţiile asumate de asociaţie în temeiul hotărârii adunării generale a proprietarilor ori al prezentei legi.

(4) Asociaţia poate fonda asociaţii obşteşti în condiţiile Legii nr.86/2020 privind organizaţiile necomerciale, precum şi poate deveni membru al acestora.

(5) Asociaţiei îi este interzis să încheie acte juridice privind înstrăinarea gratuită a bunurilor sau a drepturilor asociaţiei, inclusiv privind remiterea datoriei, renunţarea gratuită la un drept dobândit, precum şi acte juridice privind constituirea unei garanţii reale sau personale pentru a garanta obligaţiile unui terţ.

 

Articolul 29. Regulamentul condominiului şi alte regulamente

(1) Adunarea generală poate adopta un regulament al condominiului, care cuprinde reguli de comportament al proprietarilor şi al altor subiecţi menite să asigure ordinea şi buna funcţionare a condominiului, precum şi modul de folosire a părţilor comune, inclusiv reguli privind:

a) deţinerea animalelor. În special, sunt nule prevederile din regulament care interzic deţinerea de animale dacă aceasta este conformă cu uzanţele şi regulile sanitare;

b) instalarea dispozitivelor de uscare a rufelor ori a aparatelor de aer condiţionat în exteriorul clădirii;

c) controlul zgomotului;

d) gestiunea deşeurilor;

e) fumatul;

f) locurile de parcare;

g) locurile de joacă şi recreere.

(2) Regulamentele asociaţiei nu se supun înregistrării de stat.

(3) Regulamentele asociaţiei se redactează pe înţeles şi succint.

(4) Regulamentele adoptate prin hotărârea adunării generale sunt obligatorii pentru toţi proprietarii, pentru asociaţie şi organele asociaţiei.

 

Articolul 30. Nulitatea dispoziţiilor statutului şi ale regulamentelor

Sunt lovite de nulitate absolută dispoziţiile statutului asociaţiei ori ale regulamentelor asociaţiei care:

a) contravin dispoziţiilor prezentei legi ori altor dispoziţii legale imperative;

b) limitează drepturile unui sau mai multor proprietari în mod disproporţionat scopului urmărit prin limitare.

 

Articolul 31. Folosirea mijloacelor de comunicare electronică

(1) Proprietarul poate notifica asociaţia, prin cerere scrisă, cu privire la adresa sa de poştă electronică sau alt mijloc de comunicare electronică la care intenţionează să primească înştiinţări, facturi şi informaţii de la asociaţie şi prin intermediul căruia va depune cereri şi îşi va exprima dreptul de vot în raporturile cu asociaţia.

(2) Asociaţia poate implementa soluţii electronice de comunicare şi votare, inclusiv prin poşta electronică, prin platforma e-Condominiu şi altele. Soluţiile electronice organizate de către asociaţie şi puse la dispoziţia proprietarilor vor fi comunicate în prealabil prin intermediul panourilor informative sau al altor modalităţi de comunicare.

(3) Proprietarul poate oricând notifica asociaţia despre o nouă adresă de poştă electronică sau un alt mijloc de comunicare electronică.

(4) În cazul prevăzut la alin.(1) sau (2), asociaţia este obligată să comunice înştiinţările, facturile şi informaţiile pe suport de hârtie, precum şi, la solicitare, prin mijlocul de comunicare electronică notificat. În cazul în care asociaţia are capacitate de comunicare electronică şi proprietarul a renunţat în mod expres, prin cerere scrisă, la dreptul de a primi înştiinţări, facturi şi informaţii pe suport de hârtie, asociaţia va asigura comunicarea acestora doar prin mijloace de comunicare electronică.

(5) Notificarea prevăzută la alin.(1), (2) sau (3) devine caducă din momentul în care asociaţia ia cunoştinţă despre schimbarea proprietarului unităţii respective.

 

Secţiunea a 2-a

Organele asociaţiei

Articolul 32. Organele de conducere şi control ale asociaţiei

(1) Organele asociaţiei sunt:

a) adunarea generală sau, după caz, adunarea cu interes special;

b) consiliul;

c) administratorul asociaţiei;

d) cenzorul sau comisia de cenzori.

(2) Adunarea generală poate hotărî să nu desemneze un consiliul sau o comisie de cenzori. În acest caz, administratorul asociaţiei trebuie să pună chestiunea privind desemnarea organului lipsă la fiecare adunare generală anuală.

(3) Adunarea generală poate institui şi alte organe ale asociaţiei.

(4) Atribuţiile adunării generale nu pot fi limitate.

(5) Mandatul de membru al organelor asociaţiei, acordat de adunarea generală, nu poate fi mai mare de 3 ani şi poate fi reînnoit. Mandatul de membru al organului asociaţiei se prelungeşte de drept până la data desemnării unei alte persoane în funcţia respectivă.

 

Articolul 33. Participarea proprietarilor în organele asociaţiei

(1) Proprietarii participă gratuit la activităţile organelor asociaţiei, cu excepţia cazului în care bugetul anual al asociaţiei prevede o remunerare în acest sens, mărimea acesteia fiind stabilită şi aprobată de adunarea generală.

(2) În cazul în care membrii organelor asociaţiei au fost desemnaţi înainte de darea în exploatare a clădirii condominiului, mandatul lor expiră la prima adunare generală după data dării în exploatare.

(3) Membrii organelor asociaţiei nu sunt salariaţi ai asociaţiei.

 

Articolul 34. Adunarea generală şi competenţele ei

(1) Adunarea generală este organul suprem de conducere al asociaţiei şi este formată din toţi proprietarii din condominiu.

(2) Hotărârile adunării generale adoptate în condiţiile legii sunt obligatorii pentru toţi proprietarii din condominiu, inclusiv cei care nu au participat la adunare ori au votat împotrivă, precum şi pentru toate organele asociaţiei.

(3) Adunarea generală are următoarele competenţe exclusive:

a) aprobă modificări şi completări la statutul asociaţiei ori aprobă statutul în redacţie nouă;

b) aprobă bugetul anual al asociaţiei (veniturile planificate şi cheltuielile planificate);

c) aprobă mărimea contribuţiei la fond şi a altor contribuţii prevăzute de prezenta lege;

d) aprobă fiecare utilizare a mijloacelor fondului, cu excepţia celor prevăzute de bugetul anual aprobat;

e) aprobă dările de seamă anuale ale celorlalte organe ale asociaţiei;

f) aprobă situaţiile financiare anuale;

g) aprobă condiţiile de contractare a lucrărilor necesare pentru întreţinerea, reparaţia şi modernizarea părţilor comune, inclusiv îmbunătăţirea eficienţei energetice, şi bugetul alocat pentru acestea; în caz de necesitate, aprobă mărimea contribuţiilor proprietarilor pentru acoperirea acestor cheltuieli;

h) aprobă condiţiile contractelor încheiate de asociaţie care au ca obiect serviciile intermediate, cu excepţiile prevăzute la art.49 alin.(2);

i) desemnează şi revocă, înainte de expirarea mandatului, administratorul asociaţiei, membrii consiliului (inclusiv, după caz, preşedintele consiliului) şi ai comisiei de cenzori (cenzorul), precum şi membrii altor organe instituite de adunarea generală;

j) aprobă mărimea remuneraţiei administratorului asociaţiei şi a membrilor comisiei de cenzori (cenzorului), precum şi alte condiţii de angajare ori contractare a lor;

k) aprobă, modifică şi revocă regulamentul condominiului şi alte regulamente ale asociaţiei;

l) aprobă planul anual şi cel pe termen mediu (2–3 ani) privind administrarea, deservirea, exploatarea, reconstrucţia, modernizarea, reabilitarea şi alte activităţi de dezvoltare a condominiului;

m) aprobă condiţiile pentru selectarea gestionarului; desemnează şi revocă gestionarul; aprobă condiţiile contractului de administrare şi oricare modificare a lor;

n) aprobă condiţiile primirii de către asociaţie a unei finanţări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.);

o) aprobă recunoaşterea răspunderii juridice şi efectuarea plăţilor asociaţiei către persoanele faţă de care asociaţia este responsabilă conform art.18 alin.(8), cu excepţia cazului când asociaţia a fost obligată să plătească despăgubiri conform hotărârii definitive a instanţei de judecată ori a plăţilor efectuate de societatea de asigurări în baza unei poliţe de asigurare care acoperă riscul respectiv;

p) decide cu privire la obiectele şi măsurile ce ţin nemijlocit de necesităţile de întreţinere şi reparaţie a părţilor comune, prestarea serviciilor de folosinţă a unităţilor, precum şi de necesităţile de serviciu şi sociale ale salariaţilor asociaţiei;

q) dacă nu este stabilit altfel, decide modul de repartizare a cheltuielilor pentru acoperirea diferenţei dintre indicaţiile echipamentului de măsurare (contorului) instalat la branşamentul condominiului sau al unei părţi din condominiu şi cele ale echipamentelor de măsurare (contoarelor) instalate la unităţi;

r) aprobă condiţiile de transmitere în locaţiune a părţilor comune;

s) avizează proiectul actului de modificare a condominiului;

t) aprobă instalarea ori menţinerea pe oricare parte comună a:

– camerelor de supraveghere video;

– antenelor, a emiţătoarelor şi a altor dispozitive capabile să emită radiaţii;

– panourilor publicitare şi a altor însemne care afectează decorul arhitectural al condominiului;

– sistemului de acces prin chei electronice;

– barierelor de acces şi a gardului;

u) adoptă alte hotărâri ce ţin de atribuţiile adunării generale conform prezentei legi.

(4) Se interzice limitarea competenţelor adunării generale prevăzute la alin.(3) sau delegarea lor către alt organ al asociaţiei ori către altă persoană.

(5) Statutul poate prevedea şi alte competenţe ale adunării generale.

(6) Adunarea generală poate hotărî pe oricare altă chestiune neprevăzută la alin.(3). Dacă chestiunea ţine de atribuţiile unui alt organ existent al asociaţiei, la examinarea chestiunii se va consulta opinia organului respectiv, însă neconsultarea nu afectează validitatea hotărârii adunării generale.

(7) Hotărârile adunării generale se adoptă prin vot deschis, dacă adunarea nu a hotărât altfel.

(8) Adunarea generală adoptă hotărâri în şedinţe cu prezenţa proprietarilor, prin corespondenţă sau în formă mixtă, conform art.35–43.

(9) În locul convocării şi desfăşurării şedinţei adunării generale, adunarea generală poate adopta hotărâri prin semnarea unei hotărâri scrise de către proprietarii care deţin cel puţin 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu, cu condiţia că pe pagina pe care este aplicată semnătura figurează textul complet al hotărârii şi se identifică asociaţia a cărei adunare generală adoptă hotărârea. În acest caz, proces-verbal nu se întocmeşte.

(10) Hotărârea scrisă menţionată la alin.(9) poate fi iniţiată inclusiv la şedinţa adunării generale cu prezenţă, cu condiţia că se constată lipsa cvorumului şi majoritatea proprietarilor prezenţi îşi manifestă voinţa ad-hoc de a iniţia adoptarea hotărârii scrise conform alin.(9).

 

Articolul 35. Convocarea adunării generale şi înştiinţarea

(1) Adunarea generală este convocată cel puţin anual de către administratorul asociaţiei:

a) la iniţiativa administratorului asociaţiei;

b) în baza hotărârii consiliului ori a cererii preşedintelui consiliului;

c) în baza hotărârii comisiei de cenzori (cenzorului);

d) la cererea în formă textuală a proprietarilor care deţin cel puţin 10% din unităţile condominiului.

(2) Adunarea generală se convoacă în termen de 14 zile de la recepţionarea solicitării prevăzute la alin.(1) lit.b) sau c) ori a cererii prevăzute la alin.(1) lit.d). În cazul în care administratorul asociaţiei nu convoacă adunarea generală în termenul prevăzut, adunarea generală se convoacă de către organul solicitant ori de către proprietarii solicitanţi în mod independent.

(3) Oricând înainte de convocarea adunării generale, fiecare proprietar este în drept să ceară asociaţiei includerea în ordinea de zi a adunării generale imediat următoare a anumitor chestiuni, cu condiţia ca acestea să ţină de competenţa adunării generale şi sa fie acceptate de majoritatea membrilor asociaţiei prezenţi la adunare. Asociaţia nu are dreptul să modifice formulările chestiunilor din ordinea de zi propuse de proprietar.

(4) Înştiinţarea privind convocarea adunării generale include data şi locul desfăşurării adunării generale (în cazul adunării cu prezenţă sau în formă mixtă), ordinea de zi (cu includerea chestiunilor solicitate conform alin.(3)), locul şi modul de a accesa materialele pregătitoare ale adunării aferente ordinii de zi, precum şi informaţia privind prezenţa necesară pentru ca adunarea generală să se considere deliberativă (cvorum). Înştiinţarea este transmisă în formă textuală în una dintre următoarele modalităţi, la alegerea persoanei care convoacă adunarea:

a) personal, contra semnătură pe copia înştiinţării sau în tabelul convocator, cu condiţia că pe pagina tabelului convocator pe care este aplicată semnătura figurează textul complet al înştiinţării;

b) prin plasare în căsuţa poştală a unităţii, dacă proprietarul nu a cerut anterior excluderea acestei modalităţi de transmitere a înştiinţărilor;

c) prin trimitere poştală; sau

d) conform art.31.

(5) În cazurile prevăzute la alin.(4) lit.b)–d), perioada care trebuie să curgă între data plasării conform alin.(4) lit.b) sau, după caz, expedierii înştiinţării conform alin.(4) lit.c) ori d) şi data şedinţei va fi de cel puţin 10 zile. Asociaţia nu este ţinută să verifice dacă înştiinţarea conform alin.(4) lit.b), c) sau d) a fost recepţionată de către destinatar.

(6) Proprietarii sunt înştiinţaţi despre adunare şi participă la adunarea generală personal sau prin reprezentant împuternicit, inclusiv pe baza împuternicirilor întocmite de către proprietar în formă textuală.

(7) Orice viciu al neînştiinţării şi/sau încălcării modalităţii şi a termenelor de înştiinţare despre adunarea generală cu prezenţă sau în formă mixtă se consideră înlăturat în privinţa proprietarului care:

a) a semnat în tabelul convocator conform alin.(4) lit.a); sau

b) s-a înregistrat ca participant la adunarea generală respectivă conform art.36 alin.(4).

 

Articolul 36. Desfăşurarea adunării generale

(1) Adunarea generală cu prezenţă sau în formă mixtă se desfăşoară în ziua, la ora şi în locul indicate în înştiinţarea de convocare expediată fiecărui proprietar. Organul asociaţiei sau proprietarii care au convocat adunarea generală organizează înregistrarea proprietarilor şi a voturilor reprezentate.

(2) Proprietarul poate fi prezent la adunarea generală fizic, prin video conferinţă sau prin oricare alt mijloc de comunicare electronică care permite identificarea persoanei şi comunicarea bidirecţională. Măsurile tehnice şi organizatorice pentru participarea proprietarilor care aleg o altă forma de participare decât prezenţa fizică se iau de către organizatorul şedinţei.

(3) La adunare participă, personal ori prin reprezentant, proprietarul inclus în lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală, ţinută de către asociaţie, precum şi altă persoană care prezintă dovezi suficiente că a dobândit dreptul de proprietate asupra unităţii în condominiu.

(4) Nu poate participa la votare proprietarul care, în cazul participării cu prezenţă fizică, nu s-a înregistrat prin semnătură în lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală. Preşedintele şedinţei înregistrează, prin semnătură proprie şi printr-o menţiune, proprietarul care participă la adunarea generală prin conferinţă video ori alt mijloc de comunicare electronică menţionat la alin.(2).

(5) Adunarea generală are cvorum şi poate adopta hotărâri dacă sunt prezenţi sau reprezentaţi proprietarii care deţin peste 1/2 din drepturile de vot.

(6) În lipsa cvorumului, organul sau proprietarii care au convocat adunarea stabilesc data la care adunarea generală va fi convocată repetat. Adunarea generală poate fi convocată repetat nu mai devreme de 48 de ore şi nu mai târziu de 30 de zile de la data fixată iniţial. În scopul satisfacerii cerinţelor prevăzute la art.35 alin.(4) şi (5) în privinţa adunării generale repetate, înştiinţarea privind convocarea adunării generale poate prevedea atât data adunării generale iniţiale, cât şi data adunării generale repetate în eventualitatea lipsei cvorumului la adunarea generală iniţială.

(7) Adunarea generală repetată are cvorum dacă sunt prezenţi sau sunt reprezentaţi proprietarii care deţin peste 1/4 din drepturile de vot. Aceasta are aceeaşi ordine de zi ca şi adunarea generală iniţială.

(8) Adunarea generală este prezidată de către preşedintele consiliului, iar dacă asociaţia nu are un preşedinte al consiliului – de către administratorul asociaţiei sau de o altă persoană aleasă în calitate de preşedinte al şedinţei prin votul majorităţii proprietarilor prezenţi sau reprezentaţi la adunare. Procesul-verbal al adunării generale se întocmeşte de către secretarul adunării, ales prin votul majorităţii proprietarilor prezenţi sau reprezentaţi la adunare.

(9) Adunarea generala hotărăşte prin vot cu privire la chestiunile incluse în ordinea de zi. Adunarea generală poate decide asupra unor chestiuni incluse prin completarea ordinii de zi.

(10) La orice moment pe durata sa, adunarea generală poate adopta hotărâri care organizează desfăşurarea adunării în curs, inclusiv modul luărilor de cuvânt, schimbarea preşedintelui adunării, exprimarea votului în mod deschis ori secret, prin ridicarea mâinii ori prin buletin.

(11) Fiecare participant la adunare alege limba în care să comunice în cadrul adunării. Preşedintele şedinţei asistă, în măsura posibilităţii, participanţii în depăşirea barierelor lingvistice şi a altor bariere de comunicare.

(12) Preşedintele şedinţei are dreptul şi obligaţia să ia următoarele măsuri:

a) să conducă şedinţa în mod eficient pentru prezentarea informaţiei relevante luării deciziei de pe ordinea de zi, discutarea fondului problemei şi economia timpului dedicat de către participanţii la şedinţă;

b) să fie ferm cu participanţii care doresc să ia cuvântul şi să limiteze timpul alocat, frecvenţa cuvântărilor, precum şi să asigure nedevierea de la chestiunea discutată de pe ordinea de zi;

c) să ceară participanţilor menţinerea unui comportament şi ton respectuos în cadrul şedinţei, iar dacă aceştia nu se conformează, să le retragă cuvântul.

(13) Participantul care intenţionează să prezinte un volum mare de informaţie la şedinţă are dreptul să o transmită în formă textuală printr-un mijloc de comunicare electronică organului care a convocat adunarea, nu mai târziu de 24 de ore înainte de şedinţă, iar acesta este obligat să o distribuie, pe aceeaşi cale, proprietarilor care au acceptat să comunice cu asociaţia prin mijloace de comunicare electronică.

(14) Regulamentele asociaţiei pot să prevadă reguli adiţionale privind comportamentul participanţilor la adunare.

(15) În cazul în care constată că nu poate lua măsurile prevăzute la alin.(13), preşedintele şedinţei are dreptul şi obligaţia să propună adunării generale adoptarea unei hotărâri de întrerupere a şedinţei până la o oră ulterioară din aceeaşi zi ori din ziua imediat următoare. La ora hotărâtă de adunarea generală şedinţa continuă. Dacă la şedinţa continuată lipseşte cvorumul, se întocmeşte procesul-verbal al şedinţei desfăşurate şi se convoacă adunarea repetată pentru dezbaterea chestiunilor rămase pe ordinea de zi.

 

Articolul 37. Votul necesar pentru adoptarea hotărârilor

(1) Hotărârile adunării generale se adoptă cu mai mult de 1/2 din voturile proprietarilor prezenţi sau reprezentaţi la adunare. În cazul adunării generale prin corespondenţă sau în formă mixtă, hotărârile adunării generale se adoptă cu mai mult de 1/2 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu.

(2) Se adoptă cu cel puţin 2/3 din voturile proprietarilor din condominiu hotărârea adunării generale privind:

a) dizolvarea asociaţiei, numirea lichidatorului şi aprobarea bilanţului de lichidare, în cazurile permise de lege;

b) aprobarea condiţiilor primirii de către asociaţie a unei finanţări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) dacă astfel suma tuturor finanţărilor rambursabile datorate de asociaţie va depăşi suma totală a veniturilor incluse în bugetul anului precedent al asociaţiei;

c) aprobarea bugetului anual al asociaţiei (veniturile planificate, cheltuielile planificate şi direcţionarea acestor cheltuieli);

d) aprobarea cuantumului cotei de contribuţie, a contribuţiei la fondurile asociaţiei şi a altor deduceri şi plăţi prevăzute de prezenta lege şi destinate finanţării proprietăţii comune (părţilor comune);

e) acordarea dreptului de folosinţă, inclusiv a servituţilor, asupra părţilor comune.

 

Articolul 38. Dreptul de vot al proprietarului

(1) Prin statut se stabileşte sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală:

a) dreptul de proprietate exclusivă asupra unei unităţi acordă proprietarului dreptul la un vot la adunarea generală, având pondere egală cu votul celorlalţi proprietari (o unitate = un vot); sau

b) fiecare drept de proprietate exclusivă asupra unei unităţi acordă la adunarea generală ponderea de voturi proporţională cu mărimea cotei-părţi aferente acelei unităţi (votul proporţional cotei-părţi).

(2) Dacă statutul nu prevede sistemul de repartizare a voturilor ori există contradicţii în dispoziţiile statutului, se aplică următoarele:

a) la adunarea generală a asociaţiei care administrează condominiul cu destinaţie locativă se aplică sistemul prevăzut la alin.(1) lit.a);

b) la adunarea generală a asociaţiei care nu administrează condominiul cu destinaţie locativă se aplică sistemul prevăzut la alin.(1) lit.b).

(3) Lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală poate fi modificată la etapa înregistrării daca proprietarul prezintă actele necesare pentru introducerea sa în această listă.

(4) Proprietarul (sau reprezentantul său) nu are drept de vot în privinţa următoarelor chestiuni:

a) eliberarea sa (ori a persoanei afiliate) de obligaţii sau de răspundere faţă de asociaţie;

b) încheierea unui act juridic între sine (ori persoana afiliată) şi asociaţie;

c) iniţierea unei proceduri judiciare între sine (ori persoana afiliată) şi asociaţie;

d) cercetarea sau evaluarea activităţii sale (ori a persoanei afiliate) sau, în cazul în care este persoană juridică, a reprezentantului lui în calitate de membru al unui organ al asociaţiei.

(5) La stabilirea cvorumului adunării generale şi cerinţei de vot pentru hotărârea cu privire la chestiunile prevăzute la alin.(4) nu se ia în calcul proprietarul care nu are drept de vot.

(6) Dispoziţiile alin.(4) şi (5) nu se aplică dacă proprietarul deţine o cota mai mare decât cvorumul necesar. În acest caz, toate actele juridice dintre asociaţie şi proprietarul respectiv vor fi întocmite în scris.

(7) La adunarea generală, indiferent de forma de desfăşurare a acesteia, poate participa proprietarul personal sau reprezentantul său, ale cărui împuterniciri vor fi întocmite în formă textuală. Participarea reprezentantului la adunarea generală nu lipseşte proprietarul de dreptul de a participa la aceeaşi adunare (cu dreptul de a vota doar pentru unul).

(8) Numărul maxim de proprietari care pot fi reprezentaţi de aceeaşi persoană este prevăzut în statutul asociaţiei, dar nu poate fi mai mare de 5. În acest caz, reprezentantului i se permite să se înregistreze ca reprezentant al proprietarilor în limita numerică permisă legal.

(9) Proprietarul unităţii cu destinaţie locativă poate fi reprezentat la adunarea generală de o rudă de gradul I fără confirmarea împuternicirilor dacă nu a comunicat altceva asociaţiei înainte de adunare.

(10) Asupra fiecărei chestiuni puse la vot la adunarea generală, proprietarul poate vota fie „pentru”, fie „împotrivă”. Proprietarul participant la adunare care nu şi-a exprimat votul se consideră că a votat „împotrivă”.

(11) În cazul în care unitatea este grevată de un drept de uzufruct, uz sau abitaţie, dreptul de vot este exercitat conform art.615 din Codul civil nr.1107/2002. Aceeaşi regulă se aplică prin analogie în cazul contractului de înstrăinare a locuinţei, cu condiţia întreţinerii pe viaţă.

 

Articolul 39. Procesul-verbal al adunării generale şi comunicarea hotărârilor

(1) În termen de 10 zile de la data desfăşurării adunării generale se întocmeşte un proces-verbal, care trebuie să conţină:

a) denumirea şi sediul asociaţiei;

b) data şi locul desfăşurării şedinţei;

c) numărul total de membri şi numărul de membri prezenţi;

d) identificarea preşedintelui şi a secretarului şedinţei;

e) ordinea de zi;

f) rezumatul luărilor de cuvânt;

g) rezultatul votării fiecărei chestiuni de pe ordinea de zi. În cazul desfăşurării adunării generale prin corespondenţă, se vor identifica, de asemenea, proprietarii care au votat „pentru” şi cei care au votat „împotrivă”. Identificarea proprietarilor se va face prin indicarea numărului unităţii şi, după caz, a blocului, a scării;

h) textul hotărârilor adoptate pe marginea fiecărei chestiuni;

i) la cererea proprietarului care şi-a exprimat o opinie separată privitoare la o hotărâre, conţinutul opiniei separate a acelui proprietar. Opinia separată poate fi depusă şi în formă textuală în termen de 3 zile de la data desfăşurării adunării, anexându-se la procesul-verbal.

(2) Procesul-verbal se semnează de către preşedintele şi secretarul şedinţei. La procesul-verbal se anexează:

a) tabelul convocator, dacă s-a folosit;

b) lista proprietarilor care au dreptul de a participa la adunarea generală, în care proprietarii (sau reprezentanţii lor) s-au înregistrat conform alin.(3);

c) copiile de pe împuternicirile reprezentanţilor, certificate prin semnătura secretarului şedinţei.

(3) Procesele-verbale se predau spre păstrare permanentă administratorului asociaţiei.

(4) Hotărârile adoptate în cadrul adunării generale se comunică tuturor proprietarilor în termen de 10 zile de la data desfăşurării adunării generale, prin afişarea textului hotărârilor pe panoul informativ sau prin altă sursă de informare conform art.63. Dacă asociaţia deţine adresa de poştă electronică a proprietarului, în acelaşi termen textul hotărârilor este expediat la adresa respectivă.

 

Articolul 40. Desfăşurarea adunării generale prin corespondenţă

(1) Adunarea generală poate avea loc prin corespondenţă. În acest caz, organul asociaţiei sau proprietarii care au convocat legal adunarea generală transmit proprietarilor o înştiinţare în care menţionează ordinea de zi şi termenul stabilit pentru exprimarea votului. La înştiinţare se anexează materialele necesare şi buletinul de vot, care va cuprinde textul fiecărei hotărâri propuse.

(2) În termenul stabilit pentru exprimarea votului, proprietarii remit organului asociaţiei sau proprietarilor care au convocat legal adunarea generală buletinele semnate, cu voturile exercitate.

(3) Dacă proprietarul a specificat în scris adresa de poştă electronică prin care este de acord să corespondeze cu asociaţia, organul asociaţiei sau proprietarii care au convocat legal adunarea generală înştiinţează proprietarul despre aceasta prin poşta electronică. Remiterea opţiunilor de vot de la adresa de poştă electronică a proprietarului echivalează cu semnarea buletinului de vot.

(4) Proprietarul poate participa la adunare şi îşi poate exercita votul şi prin alt mijloc de comunicare electronică implementat de asociaţie conform art.31.

(5) Este echivalentă cu semnarea buletinului de vot semnarea de către proprietarul din condominiu în folosul unei anumite hotărâri a adunării generale cu condiţia că pe pagina pe care este aplicată semnătura figurează textul complet al hotărârii şi se identifică asociaţia a cărei adunare generală adoptă hotărârea.

(6) În cazul în care în numele proprietarului din condominiu este exprimat un vot la adunarea generală folosind mijlocul electronic ales de acel proprietar ori prin platforma e-Condominiu, proprietarul din condominiu nu poate cere anularea votului său după expirarea termenului stabilit pentru exprimarea votului pe motiv de eroare sau de lipsă de împuterniciri ale altei persoane care ar fi accesat mijlocul electronic, cu excepţia cazului în care proprietarul din condominiu demonstrează că a fost victima unei fraude.

(7) La expirarea termenului stabilit pentru exprimarea votului, preşedintele şi secretarul adunării generale întocmesc şi semnează procesul-verbal şi aduc la cunoştinţa proprietarilor hotărârile adoptate.

(8) Dispoziţiile prezentei legi privind adunarea generală cu prezenţă se aplică în mod corespunzător adunării generale prin corespondenţă doar în măsura în care sunt compatibile cu natura unei adunări prin corespondenţă.

 

Articolul 41. Desfăşurarea adunării generale în formă mixtă

(1) Adunarea generală poate avea loc în formă mixtă. În acest caz, unii proprietari îşi pot exprima votul participând la şedinţa adunării generale conform dispoziţiilor aplicabile desfăşurării adunării generale cu prezenţă, iar alţii – prin completarea buletinului de vot conform dispoziţiilor aplicabile desfăşurării adunării generale prin corespondenţă.

(2) La expirarea termenului stabilit pentru exprimarea votului prin corespondenţă, preşedintele şi secretarul adunării generale întocmesc şi semnează procesul-verbal şi aduc la cunoştinţa proprietarilor hotărârile adoptate.

 

Articolul 42. Nulitatea hotărârilor adunării generale

(1) Hotărârile adunării generale sunt nule sau anulabile în cazurile şi condiţiile stabilite la art.202 din Codul civil nr.1107/2002.

(2) În cazul în care pentru hotărârea adunării generale au consimţit expres, la adunare ori în afara ei, majoritatea proprietarilor din condominiu, hotărârea respectivă rămâne valabilă şi nu poate fi anulată chiar dacă s-au admis încălcări ale regulilor de convocare, desfăşurare a adunării generale, exprimare a votului ori de întocmire a procesului-verbal al adunării generale.

 

Articolul 43. Adunarea cu interes special

(1) Anumiţi proprietari, determinaţi după un criteriu obiectiv (toţi proprietarii dintr-un condominiu atunci când asociaţia are ca membri proprietari din mai multe condominii; toţi proprietarii dintr-o scară; toţi proprietarii de debarale; toţi proprietarii de locuri de parcare; toţi proprietarii care au acces la un anumit serviciu ori la anumite părţi comune; alte categorii de proprietari care pot fi stipulate în statut sau în regulamentul asociaţiei) (în continuare – proprietari cu interes special) pot fi convocaţi într-o adunare cu interes special şi pot adopta hotărâri care se referă la interesul special (hotărâre specială), în măsura în care nu afectează interesele celorlalţi proprietari din condominiu. În acest sens, convocarea adunării cu interes special se realizează de administratorul asociaţiei, la cererea în formă textuală a cel puţin 10% din numărul total al proprietarilor care cad sub incidenţa criteriului respectiv.

(2) Hotărârea de convocare a adunării cu interes special şi procesul-verbal al adunării cu interes special trebuie să prevadă, sub sancţiunea nulităţii absolute, criteriul obiectiv după care se determină proprietarii cu interes special.

(3) Hotărârea specială este obligatorie doar pentru proprietarii cu interes special care aveau dreptul să participe la adunarea cu interes special. Adunarea cu interes special poate decide asupra măsurilor ce ţin nemijlocit de necesitatea de întreţinere, reparaţie şi amenajare a părţilor comune ce vizează subiecte de interes special.

(4) Adunării cu interes special i se aplică în mod corespunzător dispoziţiile legale privind adunarea generală, cu excepţia că cerinţa de cvorum şi vot se calculează din numărul total al proprietarilor cu interes special care aveau dreptul să participe la adunarea cu interes special şi nu poate fi mai mică de 50%.

5) Proprietarii din condominiu care nu sunt proprietari cu interes special nu sunt convocaţi, dar au dreptul să participe la adunarea cu interes special şi să prezinte opinia proprie.

(6) Hotărârea specială se execută de către organele asociaţiei în măsura în care nu afectează interesele proprietarilor indicaţi la alin.(5). În special, hotărârea cu interes special nu poate avea ca efect:

1) utilizarea mijloacelor băneşti ale asociaţiei, cu excepţia mijloacelor băneşti care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a) sunt acumulate de către asociaţie după adoptarea hotărârii speciale;

b) sunt acumulate de la proprietarii cu interes special obligaţi de a contribui financiar prin hotărârea specială respectivă;

2) limitarea dreptului proprietarilor din condominiu de folosinţă a părţilor comune.

(7) Adunarea generală a asociaţiei poate revoca oricând o hotărâre specială.

 

Articolul 44. Administratorul asociaţiei

(1) Administratorul asociaţiei poate exercita, în numele asociaţiei, atribuţiile prevăzute de prezenta lege din data înregistrării sale în registrul de stat al persoanelor juridice.

(2) Prin derogare de la dispoziţiile alin.(1), prin hotărârea de desemnare, adunarea generală poate acorda persoanei desemnate în calitate de administrator al asociaţiei anumite împuterniciri şi atribuţii cu efect din data adoptării hotărârii respective. În acest caz se aplică art.201 şi art.374 alin.(6) din Codul civil nr.1107/2002.

(3) Administratorul asociaţiei exercită următoarele atribuţii:

a) administrează asociaţia, în limitele atribuţiilor;

b) reprezintă asociaţia în relaţiile cu persoanele fizice şi juridice (inclusiv proprietarii din condominiu), autorităţile publice, instanţa de judecată şi cu alte persoane şi autorităţi; încheie contracte în limitele atribuţiilor (personal sau prin reprezentant/mandat);

c) gestionează pretenţiile extrajudiciare şi judiciare ale terţilor înaintate faţă de asociaţie ori în privinţa părţilor comune. Administratorul nu are dreptul de a recunoaşte acţiunile în justiţie înaintate de un terţ în privinţa părţilor comune din condominiu fără aprobarea prin hotărâre a adunării generale;

d) asigură executarea hotărârilor adunării generale şi ale consiliului;

e) prezintă membrilor altor organe ale asociaţiei oricare informaţii şi documente necesare pentru îndeplinirea atribuţiilor acestora;

f) asigură executarea bugetului anual aprobat de adunarea generală;

g) în limitele atribuţiilor, administrează mijloacele financiare colectate de la proprietari, inclusiv ale fondului, precum şi alte mijloace generate din alte activităţi, depuse în contul bancar al asociaţiei;

h) exercită controlul asupra operaţiunilor bancare, prezentării rapoartelor financiare, fiscale şi statistice, monitorizează lucrările de secretariat;

i) asigură ţinerea contabilităţii asociaţiei, precum şi a registrelor asociaţiei;

j) elaborează proiectul bugetului pentru anul viitor şi îl prezintă, până la data de 30 noiembrie a fiecărui an, spre examinare şi aprobare adunării generale. Proiectul bugetului anual trebuie să indice şi să explice fiecare poziţie din buget în privinţa căreia există divergenţe între administrator şi consiliu. Adunarea generală examinează şi aprobă, până la data de 31 decembrie a anului premergător anului bugetar, bugetul pentru anul viitor. În cazul în care adunarea generală nu a aprobat un buget anual pentru un anumit an financiar, în acel an financiar se aplică bugetul anual în vigoare în anul precedent cu o reducere totală de 5%;

k) ţine şi actualizează lista proprietarilor din condominiu; ţine procesele-verbale ale organelor asociaţiei; eliberează copii şi extrase de pe acestea;

l) asigură colectarea datoriilor proprietarilor ori ale altor persoane faţă de asociaţie; asigură apărarea drepturilor şi intereselor legitime ale asociaţiei în instanţa de judecată şi în alt mod;

m) eliberează, la cererea proprietarului, certificatul privind lipsa datoriilor la fond şi la cota de contribuţie;

n) angajează, concediază salariaţii asociaţiei, emite alte ordine în conformitate cu legislaţia muncii;

o) dă indicaţii şi emite dispoziţii obligatorii pentru salariaţii asociaţiei;

p) aplică sancţiunile prevăzute de regulamentul condominiului;

q) asigură organizarea exploatării şi reparaţia părţilor comune;

r) asigură efectuarea auditului energetic al clădirilor condominiului şi obţinerea certificatului de performanţă energetică;

s) permite şi supraveghează instalarea de către furnizori a reţelelor necesare pentru furnizarea către proprietari a serviciilor de comunicaţii electronice;

t) efectuează controlul asupra lucrărilor executate de către persoanele fizice şi juridice contractate pentru întreţinerea şi reparaţia clădirii şi a infrastructurii inginereşti, precum şi a infrastructurii aflate pe terenul condominiului;

u) păstrează şi asigură completarea la zi a cărţii tehnice a clădirii pentru fiecare clădire din condominiu, precum şi asigură păstrarea altor documente privind activitatea asociaţiei;

v) întocmeşte şi actualizează anual fişa de sinteză a asociaţiei;

w) examinează petiţiile parvenite de la proprietari şi ţine registrul de evidenţă a petiţiilor;

x) exercită alte atribuţii prevăzute de prezenta lege sau de statutul asociaţiei.

(4) Administratorul asociaţiei poate fi revocat de către adunarea generală oricând, cu sau fără motiv. Concomitent cu revocarea, adunarea generală alege un nou administrator al asociaţiei. În cazul în care adunarea generală revocă administratorul asociaţiei şi nu alege concomitent unul nou, precum şi în cazul în care administratorul asociaţiei a demisionat, a decedat sau nu este în stare să-şi exercite funcţia din alte motive în decurs de cel mult 3 luni consecutive, funcţia acestuia este exercitată de către un membru al consiliului (dacă este instituit un consiliu), desemnat prin hotărâre a consiliului, până la alegerea unui nou administrator.

(5) Dacă administratorul asociaţiei renunţă la funcţia sa în condiţiile art.17¹ din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali, cerinţa din Legea nr.220/2007 privind achitarea taxei înainte de înregistrarea radierii administratorului asociaţiei nu se aplică. După radierea administratorului asociaţiei în condiţiile art.17¹ din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali, organul înregistrării de stat transmite asociaţiei factura de plată a taxei, care trebuie plătită de asociaţie în termen de 5 zile. Dispoziţiile art.942 din Codul civil nr.1107/2002 se aplică în caz de întârziere a plăţii.

(6) Administratorul are dreptul să solicite adunării generale aprobarea unei sume, care nu poate fi mai mare decât mărimea remuneraţiei sale brute pentru o lună, pentru a asigura participarea sa ori a unei alte persoane salarizate de asociaţie la instruiri, formări continue şi alte activităţi pentru a-şi dezvolta aptitudinile aferente relaţiilor în condominiu.

(7) Administratorul nu este obligat să reprezinte personal asociaţia în pretenţiile extrajudiciare complexe ori în procesele judiciare. În aceste cazuri, administratorul are dreptul să angajeze avocaţi cu condiţia că serviciile acestora nu depăşesc tarifele recomandate de către Uniunea Avocaţilor şi că acordul de asistenţă juridică prevede că avocatul este obligat să ceară recuperarea integrală a cheltuielilor de judecată suportate de asociaţie.

(8) Adiţional la dispoziţiile art.75 din Codul de procedură civilă nr.225/2003, asociaţia poate fi reprezentată în instanţa de judecată de către un membru al consiliului ori al comisiei de cenzori dacă acesta este licenţiat în drept şi este împuternicit de către administrator sau prin hotărâre a adunării generale.

 

Articolul 45. Obligaţia de a asigura intervenţiile urgente

(1) Administratorul asociaţiei este obligat să asigure luarea măsurilor şi efectuarea intervenţiilor la părţile comune, în măsura strict necesară, pentru:

a) prevenirea riscurilor pentru viaţa sau sănătatea oamenilor ori pentru bunurile lor;

b) prevenirea riscurilor pentru integritatea sau siguranţa condominiului;

c) înlăturarea deteriorărilor părţilor comune.

(2) Administratorul asociaţiei este împuternicit să încheie tranzacţii şi să efectueze plăţile necesare pentru achiziţionarea de către asociaţie a bunurilor, lucrărilor sau serviciilor prevăzute la alin.(1), fără a fi necesară obţinerea avizului altui organ al asociaţiei (cu excepţia cazurilor în care, potrivit statutului asociaţiei, încheierea unor astfel de tranzacţii necesită aprobarea condiţiilor acestora de către adunarea generală a proprietarilor), cu condiţia ca, la data încheierii tranzacţiei, asociaţia să dispună de fonduri suficiente pentru respectiva achiziţie.

 

Articolul 46. Consiliul asociaţiei

(1) Adunarea generală poate desemna un consiliu pentru a supraveghea activitatea administratorului şi a exercita alte atribuţii prevăzute de prezenta lege. Alte atribuţii ale consiliului pot fi prevăzute în statutul asociaţiei.

(2) Fiecare membru al consiliului poate cere administratorului orice informaţii şi documente referitoare la condominiu şi la activitatea asociaţiei şi poate cere explicaţii privitoare la acestea.

(3) Administratorul poate cere avizul consiliului pe orice chestiune. Administratorul este obligat să consulte în prealabil consiliul pe orice chestiune care implică cheltuieli ale asociaţiei, inclusiv proiectul bugetului anual.

(4) Consiliul se constituie din număr impar de membri, dar nu mai puţin de 3.

(5) Mandatul de membru al consiliului începe din momentul adoptării hotărârii adunării generale de desemnare în funcţie, dacă prin hotărâre nu s-a stabilit o data ulterioară. Calitatea de membru al consiliului nu se supune înregistrării în registrul de stat al persoanelor juridice.

(6) Adunarea generală poate desemna membri supleanţi (de rezervă) ai consiliului, care devin membri ai consiliului, în ordinea în care figurează în hotărârea adunării generale, de plin drept din data încetării, din orice motiv, a mandatului unui membru al consiliului.

(7) Adunarea generală alege preşedintele consiliului odată cu alegerea membrilor consiliului. Dacă adunarea generală nu a ales preşedintele consiliului, ci doar membrii consiliului, aceştia aleg preşedintele consiliului, din rândul membrilor săi, cu votul a mai mult de 1/2 din membri.

(8) Şedinţa consiliului se convoacă cel puţin trimestrial de către preşedintele consiliului, iar în lipsa acestuia – de către un membru al consiliului împuternicit de preşedinte, sau de către 1/3 din membrii consiliului.

(9) Şedinţa consiliului este deliberativă (are cvorum) dacă la aceasta participă, la locul şedinţei ori prin mijloace de comunicare electronică, mai mult de 1/2 din membri.

(10) Hotărârile consiliului se adoptă cu votul a mai mult de 1/2 din membrii prezenţi la şedinţă conform alin.(9).

(11) Procesul-verbal al şedinţei consiliului este semnat de către toţi membrii prezenţi la şedinţă conform alin.(9), indiferent de modul în care au votat. Refuzul unui membru de a semna procesul-verbal nu îl invalidează. În acest caz, preşedintele şedinţei face o menţiune corespunzătoare în procesul-verbal în dreptul numelui membrului respectiv.

(12) Consiliul poate adopta hotărâri şi prin semnarea unei hotărâri scrise de către toţi membrii consiliului fără a convoca şi desfăşura şedinţa.

 

Articolul 47. Comisia de cenzori (cenzorul)

(1) Adunarea generală poate desemna unul sau mai mulţi cenzori.

(2) Cenzorul este ales din rândul membrilor asociaţiei şi nu poate fi rudă de gradul I cu administratorul.

(3) În cazul desemnării mai multor cenzori, aceştia formează comisia de cenzori. Comisia de cenzori trebuie să aibă un număr impar de membri. Nu poate fi cenzor membrul consiliului asociaţiei ori administratorul.

(4) Comisia de cenzori îşi alege preşedintele din rândul membrilor săi. Preşedintele coordonează activitatea cenzorilor.

(5) Cenzorul sau, după caz, comisia de cenzori exercită următoarele atribuţii:

a) monitorizează activitatea asociaţiei în conformitate cu prezenta lege şi cu alte acte normative, precum şi conform hotărârilor adunării generale. În acest scop, comisia de cenzori (cenzorul) este în drept să solicite şi să verifice documentele financiare şi economice ale asociaţiei şi să propună măsuri pentru îmbunătăţirea activităţii asociaţiei în domeniul respectiv;

b) efectuează, cel puţin anual, revizia activităţii financiare şi economice a asociaţiei;

c) prezintă adunării generale avize asupra devizului anual de venituri şi cheltuieli al asociaţiei, asupra dării de seamă anuale şi a mărimilor cotelor de contribuţie;

d) raportează despre activitatea sa adunării generale sau consiliului, la cererea acestora;

e) solicită administratorului şi membrilor consiliului remedierea erorilor, a încălcărilor şi a neajunsurilor constatate în procesul exercitării atribuţiilor.

(6) Fiecare cenzor este în drept să participe la şedinţele consiliului, fără drept de vot.

(7) În conformitate cu programul aprobat, comisia de cenzori (cenzorul) verifică constatările financiar-economice, consemnând rezultatele în procese-verbale sau în note de constatare, pentru care se întocmesc propuneri de măsuri privind remedierea iregularităţilor constatate. În cazul opiniilor divergente în cadrul comisiei, acestea se vor consemna în procesul-verbal, cu explicarea motivelor care le-au generat.

(8) Documentele comisiei de cenzori (cenzorului), procesele-verbale şi notele de constatare ale verificărilor efectuate, sintezele, notele şi alte acte, inclusiv registrul proceselor-verbale, se păstrează la sediul asociaţiei şi sunt disponibile pentru verificare proprietarilor interesaţi.

 

Secţiunea a 3-a

Repartizarea cheltuielilor şi contractarea serviciilor intermediate

Articolul 48. Obligaţia proprietarului de a plăti cota de contribuţie

(1) Proprietarul este obligat să plătească asociaţiei cota sa de contribuţie, care constituie suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei repartizate unităţii, cu condiţia că sunt asumate de asociaţie conform alin.(3). Se interzice pretinderea de la proprietar de către asociaţie a oricărei plăţi, cu orice titlu, care nu corespunde cerinţelor prezentului alineat.

(2) Dacă unitatea se află în posesia unei alte persoane decât proprietarul, acest posesor poartă răspundere solidară cu proprietarul pentru plata către asociaţie a cotei de contribuţie, însă doar în raport cu obligaţiile devenite scadente pe perioada de posesie.

(3) Cheltuielile asociaţiei sunt suportate de către asociaţie în temeiul hotărârii adunării generale ori al unei dispoziţii exprese a prezentei legi. Ele cuprind în special:

a) cheltuieli legate de remuneraţia organelor asociaţiei şi plăţi salariale;

b) cheltuieli în temeiul contractului de administrare încheiat de către asociaţie cu gestionarul;

c) cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea părţilor comune;

d) cheltuieli de judecată suportate de asociaţie conform art.44 alin.(7);

e) cheltuieli de restituire de către asociaţie a unei finanţări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.) contractate de către asociaţie în baza hotărârii adunării generale;

f) cheltuieli aferente serviciilor intermediate în măsura în care acestea nu trebuie suportate direct de către consumator conform art.49.

(4) Cheltuielile asociaţiei, în funcţie de modalitatea de calculare şi de criteriile de repartizare pe unităţi, sunt următoarele:

a) cheltuieli pe cotă-parte;

b) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în unităţi;

c) cheltuieli pe consumuri individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de altă natură.

(5) Asociaţia are obligaţia de a respecta actele normative privind modul de repartizare către proprietari a cheltuielilor asociaţiei.

(6) Hotărârea adunării generale care încalcă modul de repartizare stabilit prin prezenta lege ori alte acte normative este supusă nulităţii relative conform art.42. În caz de admitere a acţiunii, instanţa de judecată rectifică, pentru a fi conformă cu legea, hotărârea adunării generale în partea repartizării cheltuielilor, cu efect retroactiv din data adoptării, însă doar în privinţa proprietarilor care au introdus acţiunea ori s-au alăturat la acţiune. La faza pregătirii cauzei spre judecare, instanţa de judecată obligă administratorul asociaţiei să informeze fiecare proprietar despre posibilitatea alăturării la acţiune.

(7) Chiar dacă dreptul la acţiunea în anulare prevăzută de alin.(6) s-a prescris extinctiv, proprietarul poate oricând introduce o acţiune în instanţa de judecată faţă de asociaţie de rectificare a repartizării cheltuielii în privinţa sa. Hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii rectifică repartizarea cu efect din data introducerii acţiunii dacă din ea nu rezultă o dată ulterioară.

(8) Dacă din prezenta lege, din actele normative în domeniu, din contractele încheiate de asociaţie cu furnizorii ori din natura cheltuielii nu rezultă un alt mod de repartizare, cheltuiala se repartizează între unităţi proporţional cotei-părţi. Sistemul de repartizare a voturilor la adunarea generală, stabilit conform art.38, nu poate influenţa criteriile de repartizare a cheltuielilor între proprietarii din condominiu.

(9) Nefolosirea sau refuzul de a folosi părţile comune nu constituie temei pentru a elibera proprietarul, integral sau parţial, de cheltuielile la care este ţinut conform prezentei legi.

(10) Încasările asociaţiei sub forma cotei de contribuţie sau a altor plăţi ale proprietarilor prin care se acoperă cheltuielile asociaţiei ori cu titlu de prejudiciu cauzat asociaţiei nu se impozitează sub nicio formă.

 

Articolul 49. Contractarea de către asociaţie a serviciilor intermediate şi răspunderea pentru plata lor

(1) Administratorul asociaţiei încheie cu furnizorul fiecare contract de furnizare a serviciilor intermediate după aprobarea lui prin hotărâre a adunării generale. Aceeaşi regulă se aplică şi contractelor de modificare a acestora.

(2) Prin derogare de la dispoziţiile alin.(1), administratorul asociaţiei încheie cu furnizorul contractul de furnizare a serviciilor intermediate fără aprobarea lui prin hotărârea adunării generale în următoarele condiţii:

a) proprietarii sau unii dintre aceştia au nevoie de respectivul serviciu şi lipseşte o hotărâre a adunării generale de refuz în acest sens;

b) contractul corespunde modelului sau tipului aprobat de ANRE sau de altă autoritate competentă; şi

c) costul serviciilor este stabilit sub formă de tarif de către ANRE sau altă autoritate competentă.

(3) Din data încheierii între asociaţie şi furnizor a contractului de furnizare a serviciilor intermediate survin următoarele efecte juridice:

a) furnizorul furnizează serviciul fiecărui proprietar al unităţii, pe durata cât este proprietar, şi fiecărui posesor adult al unităţii, pe durata cât o posedă în fapt (toţi împreună numiţi în prezentul articol – consumatori de servicii intermediate);

b) fiecare consumator de servicii intermediate, deşi nu încheie contract privind serviciile intermediate, se consideră, prin efectul prezentei legi, parte la contractul privind serviciile intermediate, în calitate de consumator de servicii, cu excepţia consumatorilor care, în condiţiile legii, au un contract individual încheiat cu furnizorul serviciului respectiv;

c) consumatorii de servicii intermediate dintr-o unitate sunt în solidar obligaţi să plătească furnizorului costul serviciilor repartizat unităţii care le aparţine ori pe care o posedă, conform facturilor emise de către furnizor sau alţi intermediari contractaţi de furnizor ori asociaţie;

d) furnizorul poartă răspundere pentru prestarea serviciului către consumatorul de servicii intermediate, inclusiv pentru fiabilitatea şi calitatea lui, cu excepţia neajunsurilor cauzate de infrastructura condominiului, de care este responsabilă asociaţia;

e) asociaţia nu are obligaţia de a plăti furnizorului pentru serviciile intermediate furnizate consumatorilor de servicii intermediate şi serviciile respective nu constituie cheltuieli ale asociaţiei;

f) asociaţia este obligată să ofere furnizorului toate informaţiile deţinute necesare facturării în privinţa echipamentelor de măsurare care sunt instalate în condominiu şi nu sunt instalate în unităţi;

g) asociaţia şi fiecare consumator de servicii intermediate pot înainta pretenţii furnizorului pentru încălcarea contractului privind furnizarea serviciului intermediat, inclusiv pentru fiabilitatea şi calitatea lui;

h) asociaţia nu poartă răspundere pentru prezentarea de către consumatorul serviciului intermediat a indicaţiilor echipamentelor de măsurare instalate în unitate;

i) conform actelor normative în domeniu, furnizorul repartizează între unităţi costul tuturor serviciilor intermediate şi le facturează direct, inclusiv costul care se repartizează:

– unităţilor debranşate de la serviciu;

– unităţilor pentru care nu se prezintă indicaţiile echipamentelor de măsurare;

– unităţilor ale căror echipamente de măsurare nu mai sunt conforme cu legea;

j) neachitarea de către o parte din consumatorii de servicii intermediate nu poate servi temei pentru debranşarea totală a clădirii de la reţelele şi instalaţiile electrice, termice, de gaze, de la reţelele de alimentare cu apă şi de canalizare sau limitarea şi sistarea furnizării serviciilor respective pentru proprietarii unităţilor şi posesorii lor care îşi îndeplinesc toate obligaţiile de plată în calitate de consumatori de servicii intermediate conform contractului de furnizare a serviciilor intermediate.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică distribuirii între asociaţie şi furnizor a cheltuielilor de reparaţie a infrastructurii, din cadrul condominiului, de furnizare a serviciilor intermediate.

(5) Un proprietar nu poate declara rezoluţiunea contractului de furnizare a serviciilor intermediate. Hotărârea privind rezoluţiunea contractului de furnizare a serviciilor intermediate se adoptă de adunarea generală. Din data rezoluţiunii sau încetării pe altă cale legală a contractului de furnizare a serviciilor intermediate, consumatorii serviciilor intermediate încetează să fie parte a acestui contract.

(6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică indiferent de denumirea concretă a contractului cu furnizorul, dacă obiectul lui îl formează serviciile intermediate.

(7) Orice clauză din contractul de furnizare a serviciilor intermediate care derogă de la dispoziţiile prezentului articol în detrimentul asociaţiei ori al proprietarilor şi al posesorilor de unităţi este lovită de nulitate absolută.

 

Articolul 50. Dreptul de debranşare şi suportarea unor cheltuieli

(1) Proprietarul poate renunţa la folosirea în unitate a sistemului de încălzire ori de răcire centralizat al clădirii dacă debranşarea unităţii nu afectează funcţionarea sistemului respectiv.

(2) Proprietarul unităţii debranşate este obligat să contribuie la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia sistemului, precum şi pentru conservarea şi funcţionarea acestuia conform normelor în domeniu.

(3) Relaţiile dintre proprietarul unităţii debranşate şi furnizorul agentului termic, altul decât asociaţia, sunt reglementate prin alte legi.

 

Articolul 51. Solicitarea plăţilor nedatorate

(1) Proprietarul din condominiu nu este obligat să conteste o factură sau un alt aviz de plată care îi este adresat de către asociaţie, gestionar ori un prestator de servicii intermediate dacă plata care i se solicită nu este în realitate datorată de el. În caz de litigiu, proprietarul are dreptul să invoce lipsa temeiului legal al plăţii solicitate de la el atât pe cale de acţiune în justiţie, cât şi pe cale de excepţie.

(2) Proprietarul din condominiu este obligat să achite doar plăţile datorate de el conform prezentei legi.

(3) Plata benevolă de către proprietarul din condominiu a unei plăţi solicitate nu face plata să fie datorată în realitate, chiar dacă el ştia sau putea şti caracterul ei nejustificat. Proprietarul poate cere restituirea plăţii sau tratarea ei ca avans pentru plăţile viitoare.

(4) Proprietarul are dreptul să sesizeze oricând expeditorul facturilor ori al altor avize de plată privind incorectitudinea plăţilor solicitate de la el, chiar dacă a făcut deja plata. Sesizarea trebuie soluţionată de către expeditor în termen de o lună.

 

Articolul 52. Repartizarea cheltuielilor de judecată în litigiul dintre proprietar şi asociaţie

(1) Proprietarul care este reclamant sau pârât în acţiunea în justiţie împotriva asociaţiei participă, conform prezentei legi, la cheltuielile de judecată ale asociaţiei aferente acestei acţiuni, fără a aduce atingere dreptului său la rambursare conform alin.(5).

(2) Proprietarul care este pârât în acţiunea în justiţie introdusă de către asociaţie este exonerat de participarea la cheltuielile de judecată ale asociaţiei aferente acestei acţiuni dacă acţiunea a fost respinsă integral de către instanţa de judecată. Aceste cheltuieli sunt repartizate de către asociaţie între ceilalţi proprietari.

(3) Proprietarul a cărui acţiune în justiţie faţă de asociaţie este admisă integral de către instanţa de judecată este exonerat de participarea la cheltuielile de judecată ale asociaţiei aferente acestei acţiuni. Aceste cheltuieli sunt repartizate de către asociaţie între ceilalţi proprietari.

(4) În cazul în care acţiunea este admisă parţial, proprietarul care este reclamant sau pârât este obligat să participe la cheltuielile de judecată ale asociaţiei, cu excepţia cheltuielilor asociaţiei care îi sunt compensate asociaţiei de către un participant la proces conform hotărârii instanţei de judecată.

(5) Dacă, conform prezentului articol, este exonerat de participarea la o cheltuială de judecată a asociaţiei, dar conform alin.(1) a participat deja la această cheltuială, proprietarul are dreptul la rambursare, fără dobândă, din partea asociaţiei. Suma supusă rambursării de către asociaţie se impută plăţilor datorate ori care vor fi datorate de către proprietar asociaţiei sau, la cererea lui depusă înainte de imputare, i se restituie de către asociaţie.

(6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în mod corespunzător şi altor cheltuieli suportate în legătură cu examinarea litigiilor dintre proprietar şi asociaţie.

 

Secţiunea a 4-a

Fondul de reparaţie şi dezvoltare

Articolul 53. Instituirea fondului de reparaţie şi dezvoltare

(1) Asociaţia este obligată să instituie un fond de reparaţie şi dezvoltare (în continuare – fond).

(2) Mijloacele fondului sunt păstrate pe un cont bancar separat de contul pentru alte cheltuieli decât cele indicate la art.55 alin.(2).

(3) Asociaţia trebuie să notifice banca despre faptul că contul bancar cuprinde mijloacele fondului.

(4) O asociaţie poate avea un singur cont bancar care cuprinde mijloacele fondului. În cazul asociaţiilor cu mai multe condominii în sensul art.77, pentru fiecare condominiu se menţine un fond separat pe un cont bancar separat.

 

Articolul 54. Contribuţia la fond

(1) Administratorul asociaţiei este obligat să includă în ordinea de zi a fiecărei adunări generale anuale chestiunea privind situaţia fondului şi stabilirea ori modificarea contribuţiilor la fond.

(2) După audierea unui raport privind situaţia condominiului şi recomandările organelor asociaţiei, adunarea generală hotărăşte privind instituirea contribuţiilor la fond (sub forma de plată periodică, plată unică etc.) ori refuzul de a institui contribuţii la această adunare.

(3) Hotărârea adunării generale privind instituirea contribuţiilor la fond este definitivă până când nu este modificată ori revocată printr-o altă hotărâre a adunării generale.

(4) Contribuţia la fond a fiecărui proprietar este proporţională cotei-părţi atribuite unităţii lui.

(5) Adunarea generală poate adopta scutiri pentru unii proprietari de la obligaţia de plată a contribuţiei la fond sau poate stabili grafice diferenţiate de plată a contribuţiilor la fond pentru proprietarii din categoria persoanelor socialmente vulnerabile.

(6) Proprietarul este obligat să achite contribuţia la fond stabilită conform prezentei legi.

(7) În factura de plată emisă proprietarilor se specifică în linie separată suma contribuţiei pentru fond.

(8) Încasările asociaţiei drept contribuţii la fond nu se impozitează sub nicio formă.

(9) În cazul schimbării proprietarului unităţii, proprietarul precedent nu are dreptul la returnarea cotei sale din soldul mijloacelor fondului sau la returnarea oricărei plăţi efectuate în conformitate cu hotărârile asociaţiei.

 

Articolul 55. Mijloacele fondului

(1) Mijloacele fondului se formează din contribuţiile la fond ale proprietarilor, precum şi din alte surse, cum ar fi: veniturile din locaţiunea părţilor comune, dobânzile la depozitele bancare ale asociaţiei, dobânzile şi penalităţile de întârziere aferente plăţilor datorate asociaţiei, veniturile din activitatea asociaţiei, granturile şi donaţiile, precum şi creditele (împrumuturile) contractate de asociaţie în condiţiile prezentei legi.

(2) Mijloacele fondului pot fi utilizate de către asociaţie doar pentru unul din următoarele scopuri:

a) efectuarea intervenţiilor urgente stabilite la art.45 alin.(1);

b) inventarierea, paşaportizarea şi efectuarea expertizelor tehnice ale clădirii;

c) efectuarea auditului energetic al clădirii de către auditori energetici autorizaţi;

d) elaborarea documentaţiei de proiect pentru reconstrucţie, modernizare, reabilitare şi reparaţie; avizarea, verificarea şi expertizarea proiectului respectiv; obţinerea autorizaţiei de construire şi a altor acte permisive cerute de lege;

e) realizarea lucrărilor de reconstrucţie, modernizare, reabilitare sau reparaţie a clădirii, a reţelelor inginereşti şi a altor părţi comune, inclusiv reabilitarea termică şi eficienţa energetică a acesteia;

f) serviciile de supraveghere tehnică;

g) plăţile datorate de către asociaţie în temeiul contractelor de credit (împrumut) primite pentru finanţarea lucrărilor de reconstrucţie, modernizare, reabilitare sau reparaţie a părţilor comune;

h) îndeplinirea lucrărilor de demolare a clădirii, în cazul constatării stării de avariere şi a imposibilităţii lucrărilor de reconstrucţie sau în alte situaţii similare.

(3) Asociaţia trebuie să informeze trimestrial proprietarii despre soldul contului bancar al fondului.

(4) Situaţia financiar-economică a fondului, cu constatarea veniturilor şi a cheltuielilor, se prezintă anual spre avizare adunării generale.

(5) Raportul anual privind situaţia financiar-economică a fondului, precum şi rapoartele semestriale privind situaţia financiar-economică a fondului, cu constatarea veniturilor şi a cheltuielilor, se prezintă proprietarilor la cererea acestora.

 

Articolul 56. Protecţia contului bancar destinat fondului

(1) Se interzice sechestrarea ori executarea silită a mijloacelor din contul bancar al fondului pentru satisfacerea creanţelor creditorilor asociaţiei, cu excepţia cazului în care creanţa rezultă dintr-un contract încheiat cu asociaţia în care se prevede expres că asociaţia va efectua plăţi în temeiul respectivului contract din contul bancar al fondului (clauza de plată din fond).

(2) Contractul prin care asociaţia face o achiziţie de bunuri, lucrări sau servicii şi care conţine clauza de plată din fond este nul dacă, la momentul încheierii contractului, soldul fondului nu era suficient pentru a acoperi 100% din suma datorată de asociaţie conform contractului, cu excepţia cazurilor acordării granturilor sau a cazurilor aprobate de către adunarea generală pentru contractele în temeiul cărora plata integrală sau parţială va fi efectuată din alte mijloace financiare decât mijloacele fondului, inclusiv din împrumuturi, credite. Dacă asociaţiei i-au fost furnizate bunuri, lucrări sau servicii în baza contractului nul conform prezentului alineat, atunci, în sensul art.1996 din Codul civil nr.1107/2002, nici asociaţia şi nici proprietarii nu sunt obligaţi să restituie îmbogăţirea obţinută astfel.

 

Secţiunea a 5-a

Mecanisme de rezilienţă financiară a asociaţiei

Articolul 57. Proprietarii vulnerabili financiar

(1) Administratorul asociaţiei trebuie să identifice proprietarii din categoria persoanelor socialmente vulnerabile din asociaţie ţinând cont de criteriile stabilite de adunarea generală.

(2) Administratorul asociaţiei este împuternicit, în numele proprietarului din categoria persoanelor socialmente vulnerabile, în faţa autorităţilor şi altor persoane, pentru a obţine în folosul proprietarului respectiv alocaţii, indemnizaţii şi alt suport financiar ori material, să depună cereri şi acţiuni în justiţie în acest scop. Administratorul informează proprietarul despre măsurile întreprinse.

 

Articolul 58. Colectarea datoriilor faţă de asociaţie

(1) Dacă adunarea generală nu a hotărât altfel, administratorul asociaţiei decide privind momentul (dar fără a depăşi termenul de prescripţie) şi modul de colectare a datoriilor proprietarilor şi ale altor persoane faţă de asociaţie.

(2) În cazul proprietarului din categoria persoanelor socialmente vulnerabile, administratorul asociaţiei are dreptul de a negocia şi a conveni asupra unui grafic de plată a datoriilor (graficul de plată a restanţelor), care însă nu poate depăşi 12 luni din data semnării graficului.

(3) În cazul în care un proprietar înregistrează datorii neplătite pentru o perioadă de 3 luni ori mai mare sau încalcă graficul de plată a restanţelor, administratorul asociaţiei este obligat să iniţieze colectarea datoriei. Adunarea generală poate stabili un alt plafon la atingerea căruia intervine obligaţia administratorului asociaţiei de a iniţia colectarea datoriei.

(4) Asociaţia nu poate stabili, prin hotărârile organelor sale, penalităţi ori dobânzi de întârziere în caz de întârziere în plată a unui proprietar ori posesor către asociaţie. În caz de întârziere, asociaţia percepe dobânda legală de întârziere conform art.942 din Codul civil nr.1107/2002. Dreptul asociaţiei la repararea prejudiciului în partea neacoperită de dobânda legală de întârziere rămâne neafectat.

 

Articolul 59. Simplificarea colectării datoriilor proprietarilor faţă de asociaţie. Împuternicirile persoanei autorizate

(1) Persoana care convoacă, în condiţiile prezentei legi, adunarea generală are dreptul să desemneze un notar, un executor judecătoresc sau un avocat (în continuare – persoană autorizată) care va îndeplini funcţiile secretarului adunării generale. În acest caz, se consideră că toţi participanţii la adunarea generală sunt de acord cu desemnarea persoanei autorizate în calitate de secretar, cu excepţia cazului în care adunarea generală hotărăşte, înainte de examinarea chestiunilor de pe ordinea de zi, să nu desemneze persoana autorizată în calitate de secretar şi desemnează o altă persoană în această calitate.

(2) Persoana autorizată care îndeplineşte funcţiile secretarului adunării generale este responsabilă de:

a) verificarea respectării regulilor de convocare a adunării generale şi poate, în acest scop, constata faptul transmiterii înştiinţării conform art.35 alin.(4) sau, după caz, a buletinelor de vot;

b) înregistrarea participanţilor la adunarea generală, verificarea împuternicirilor acestora şi constatarea întrunirii cvorumului;

c) numărarea voturilor exprimate la adunarea generală sau, după caz, a buletinelor de vot şi constatarea adoptării sau neadoptării hotărârii propuse;

d) verificarea textului hotărârii adoptate cu privire la fiecare chestiune din ordinea de zi a adunării;

e) verificarea aducerii la cunoştinţa proprietarilor a procesului-verbal al adunării generale.

(3) Persoana autorizată nu este responsabilă de nicio altă informaţie din procesul-verbal al adunării generale. O menţiune în acest sens se va face în girul aplicat de persoana autorizată procesului-verbal. Modelul girului se aprobă de Ministerul Justiţiei.

(4) Persoana autorizată care îndeplineşte funcţia de secretar al adunării nu poartă nicio răspundere dacă hotărârea adunării generale este anulată din cauza unei alte împrejurări decât cea de care ea este responsabilă conform alin.(2).

(5) În toate cazurile, preşedintele şedinţei adunării generale este responsabil de corectitudinea tuturor informaţiilor consemnate în procesul-verbal al adunării generale.

(6) Procesul-verbal care este întocmit corespunzător şi care poartă girul persoanei autorizate constituie document executoriu în sensul art.11 din Codul de executare nr.443/2004 în privinţa obligaţiilor pecuniare care cad în sarcina proprietarilor faţă de asociaţie, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale cuprinsă în procesul-verbal respectiv.

(7) Procesul-verbal prevăzut la alin.(6) constituie document executoriu doar în privinţa plăţilor datorate şi devenite scadente între data adoptării hotărârii adunării generale consemnate în procesul-verbal şi data expirării termenului de 2 ani de la data desfăşurării adunării generale la care se referă.

 

Articolul 60. Privilegiul asociaţiei

(1) În condiţiile legii, creanţele asociaţiei faţă de proprietar care rezultă din calitatea lui de proprietar din condominiu se consideră creanţe privilegiate de categoria a doua, potrivit prevederilor art.145 din Codul de executare nr.443/2004.

(2) Privilegiul asociaţiei se limitează la suma egală cu cota de contribuţie a proprietarului pentru anul financiar anterior exercitării privilegiului, conform situaţiilor financiare aprobate. În absenţa situaţiilor financiare aprobate se vor lua în cont cheltuielile de administrare efectiv suportate şi care pot fi aprobate de către asociaţie. Asociaţia va prezenta executorului judecătoresc/creditorului ipotecar, în cel mult 5 zile lucrătoare de la solicitare, mărimea exactă a valorii privilegiului. În cazul în care, la expirarea termenului indicat, informaţiile date nu sunt oferite, distribuirea sumelor va fi făcută fără a se ţine cont de privilegiul asociaţiei.

(3) Privilegiul se valorifică doar din contul produsului vânzării silite a unităţii pe calea exercitării dreptului de ipotecă asupra unităţii, a urmăririi silite a unităţii în condiţiile Codului de executare.

(4) Dacă exercită dreptul de ipotecă asupra unităţii, creditorul ipotecar este obligat faţă de asociaţie să-i plătească, din produsul vânzării silite a unităţii ipotecate, suma de bani egală cu creanţa asociaţiei, în limita privilegiului şi cu prioritate faţă de creanţa garantată a creditorului ipotecar. Aceeaşi regulă se aplică executorului judecătoresc înainte de a distribui produsul vânzării creditorului urmăritor.

(5) Privilegiul nu acordă asociaţiei alte drepturi decât cele prevăzute în prezentul articol.

 

Articolul 61. Asigurarea proprietăţii comune din condominiu

(1) Asociaţia poate să asigure părţile comune de orice risc de daune dacă există aprobarea adunării generale. Hotărârea privind selectarea asigurătorului ţine de competenţa adunării generale şi se adoptă la aceeaşi adunare la care s-a decis asigurarea.

(2) La survenirea cazului asigurat, despăgubirea de asigurare se acordă asociaţiei sau reprezentantului împuternicit al proprietarilor pentru utilizarea acesteia în modul stabilit la alin.(3).

(3) Despăgubirea de asigurare se utilizează numai pentru restabilirea şi reparaţia părţilor comune prejudiciate de accident sau calamitate naturală. În cazul în care condominiul se desfiinţează, beneficiarul sumei asigurate – asociaţia sau reprezentantul împuternicit al proprietarilor – repartizează suma asigurată între creditori, în conformitate cu legea. Mijloacele financiare rămase în urma achitării tuturor datoriilor, prevăzute de legislaţie, se repartizează între proprietari conform cotelor-părţi ale acestora.

 

Secţiunea a 6-a

Transparenţa informaţiei

Articolul 62. Transparenţa datelor de contact

(1) Actele care emană de la asociaţie ori organele ei, inclusiv procesele-verbale şi facturile, trebuie să indice:

a) denumirea şi sediul asociaţiei;

b) adresa de e-mail a asociaţiei;

c) numele şi numărul de telefon ale administratorului asociaţiei;

d) dacă există, numele sau denumirea, adresa de e-mail şi numărul de telefon ale gestionarului.

(2) Neindicarea datelor cerute la alin.(1) nu este temei de anulare a actelor, dar poate îndreptăţi proprietarul la rambursarea cheltuielilor necesare aflării informaţiei respective.

 

Articolul 63. Transparenţa actelor asociaţiei

(1) Dacă hotărârea adunării generale nu prevede altfel, asociaţia trebuie să menţină o platformă online care poate fi accesată oricând de proprietari pentru a avea acces gratuit, cel puţin, la următoarele acte în formă textuală:

a) statutul asociaţiei cu toate modificările, în forma în care au fost supuse înregistrării de stat;

b) dacă statutul a fost modificat, versiunea consolidată a statutului asociaţiei, pregătită şi semnată de către administratorul asociaţiei pentru conformitate;

c) regulamentele asociaţiei;

d) procesele-verbale ale adunărilor generale ale asociaţiei;

e) lista unităţilor (fără indicarea numelui proprietarului) ai căror proprietari înregistrează datorii întârziate şi neachitate faţă de asociaţie;

f) lista litigiilor în care este implicată asociaţia;

g) rulajul conturilor bancare ale asociaţiei;

h) contractele încheiate de către asociaţie;

i) fişele de sinteză anuale.

(2) În cazul în care actele conţin date cu caracter personal, administratorul asociaţiei elimină datele respective din versiunea plasată în platformă. Numărul unei unităţi ori numărul ei cadastral nu constituie date cu caracter personal ale proprietarului.

(3) Dacă depune o cerere de orice natură la asociaţie, proprietarul consimte implicit la dezvăluirea cererii către organele asociaţiei şi proprietari.

(4) Asociaţia nu poate invoca faţă de proprietarul din condominiu ori organele asociaţiei secretul comercial al actelor şi informaţiilor asociaţiei. Clauzele din contracte şi alte acte juridice la care este parte asociaţia sunt nule în partea care contravine dispoziţiilor prezentului alineat.

 

Articolul 64. Fişa de sinteză a asociaţiei

(1) Asociaţia care administrează condominiul cu destinaţie locativă trebuie să menţină o fişă de sinteză a asociaţiei (în continuare – fişă de sinteză), care cuprinde informaţiile prevăzute la alin.(2). Asociaţia trebuie să actualizeze fişa de sinteză după adunarea generală anuală, dar nu mai târziu de 1 iulie a fiecărui an.

(2) Fişa de sinteză menţionează:

1) identificarea asociaţiei şi a condominiului la care se referă fişa:

a) denumirea şi sediul asociaţiei, numărul de identificare de stat (IDNO) al asociaţiei;

b) adresa şi numărul cadastral ale condominiului administrat de asociaţie;

2) identitatea administratorului şi, după caz, a gestionarului:

a) numele şi adresa administratorului asociaţiei;

b) dacă este cazul, numele sau denumirea şi adresa sau sediul gestionarului;

3) caracteristicile tehnice ale condominiului (dacă asociaţia are ca membri proprietari din mai multe condominii, a se indica pentru fiecare condominiu separat):

a) numărul total de unităţi cu destinaţie locativă;

b) numărul total de unităţi cu destinaţie nelocativă;

c) numărul de clădiri;

d) perioada de construcţie a clădirilor;

e) numărul şi data cărţii clădirii şi locul aflării ei;

f) tipul de încălzire şi, pentru sistemul colectiv de alimentare cu energie termică (parţială sau totală) necirculară, tipul de energie utilizată;

g) numărul de ascensoare şi anul producţiei fiecăruia;

4) caracteristicile financiare ale asociaţiei:

a) datele de începere şi de încheiere ale exerciţiului financiar şi data adunării generale care a aprobat situaţiile financiare;

b) cuantumul cheltuielilor asociaţiei pentru operaţiuni curente;

c) cuantumul cheltuielilor asociaţiei pentru intervenţii urgente în sensul art.45;

d) cuantumul cheltuielilor asociaţiei către furnizori pentru servicii, remuneraţia organelor şi a salariaţilor şi alte datorii;

e) cuantumul datoriilor neachitate faţă de asociaţie;

f) numărul proprietarilor din condominiu a căror datorie faţă de asociaţie depăşeşte plăţile pentru 3 luni;

g) soldul fondului de reparaţie şi dezvoltare;

h) lista contractelor privind serviciile intermediate încheiate de asociaţie sau, după caz, de gestionar şi care obligă proprietarii din condominiu;

5) numărul de salariaţi ai asociaţiei.

(3) Fişa de sinteză este accesibilă publicului în condiţiile prezentei legi şi nu trebuie să cuprindă datele personale ale unui anume proprietar din condominiu.

 

Articolul 65. Platforma e-Condominiu

(1) Fiecare asociaţie este obligată să se înregistreze în platforma e-Condominiu şi să plaseze anual fişa de sinteză în platformă, care devine accesibilă publicului.

(2) Asociaţia poate cere furnizorilor de servicii către asociaţie şi furnizorilor de servicii intermediate să plaseze informaţii şi avize de plată prin platforma e-Condominiu.

(3) Asociaţia poate folosi platforma e-Condominiu pentru a îndeplini obligaţia prevăzută la art.63. Această informaţie, plasată în platforma e-Condominiu, nu este accesibilă publicului.

(4) Accesul tuturor utilizatorilor, atât al celor care includ informaţii, cât şi al celor care vizualizează informaţiile, în platforma e-Condominiu este gratuit.

 

Articolul 66. Dreptul proprietarului la informare

(1) Proprietarii au dreptul să obţină de la administratorul asociaţiei informaţii privitoare la activitatea asociaţiei şi să ia cunoştinţă de documentele acesteia.

(2) Administratorul asociaţiei trebuie să răspundă la solicitare în termen de o săptămână. În cazul solicitărilor care necesită o apreciere juridică ori tehnică complexă, termenul este de o lună.

(3) Administratorul asociaţiei poate refuza eliberarea informaţiei sau permiterea accesului la documente dacă aceasta va cauza un prejudiciu intereselor legitime ale celorlalţi proprietari sau terţilor.

(4) Dacă administratorul asociaţiei refuză să furnizeze informaţii sau refuză să permită accesul la documente, proprietarul poate cere ca adunarea generală să hotărască asupra temeiniciei refuzului sau, în termen de 2 săptămâni de la refuzul din partea administratorului, poate înainta o acţiune în instanţa de judecată în vederea obligării asociaţiei să furnizeze informaţia solicitată sau să permită accesul la documentele solicitate.

 

Articolul 67. Auditul extern al asociaţiei

(1) Dacă în ultimii 2 ani financiari asociaţia nu a fost supusă auditului extern, oricare 3 proprietari (în continuare – proprietari iniţiatori) pot încheia un contract privind efectuarea auditului asociaţiei ori al anumitor domenii ale activităţii acesteia. Doar proprietarii iniţiatori acoperă direct societăţii de audit remuneraţia şi cheltuielile aferente auditului.

(2) Din data în care primeşte cererea proprietarilor iniţiatori de colaborare cu auditorul, la care se anexează copia contractului cu auditorul, administratorul asociaţiei şi celelalte organe ale asociaţiei sunt obligate să colaboreze pe deplin cu auditorul.

(3) Raportul de audit şi rapoartele suplimentare se prezintă proprietarilor iniţiatori şi asociaţiei. Asociaţia este obligată să transmită copia raportului tuturor proprietarilor şi celorlalte organe ale asociaţiei, dacă există.

(4) Adunarea generală ia hotărârea definitivă de rambursare a cheltuielilor de audit proprietarilor iniţiatori ori de a refuza rambursarea.

 

Articolul 68. Obligaţia proprietarului de a furniza informaţii

(1) Proprietarul este obligat să informeze asociaţia despre datele sale de contact, în special numărul de telefon şi adresa de poştă electronică, dacă o are.

(2) Dacă domiciliul/reşedinţa (în cazul persoanei fizice) ori sediul (în cazul persoanei juridice) al proprietarului este diferit de adresa unităţii, proprietarul este obligat să informeze asociaţia şi despre adresa domiciliului/reşedinţei ori a sediului sau o altă adresă pentru notificări.

(3) Cu excepţia cazului în care proprietarul a informat asociaţia despre adresa domiciliului/reşedinţei ori a sediului sau o altă adresă pentru notificări, asociaţia are dreptul să considere că adresa unităţii este domiciliul/reşedinţa ori sediul proprietarului în scopul primirii notificărilor.

(4) Dacă repartizarea cheltuielilor de orice natură între proprietari depinde de numărul de persoane care locuiesc permanent în unitate, proprietarul este obligat să comunice, la survenirea fiecărei schimbări ori la cererea administratorului asociaţiei, numărul acestor persoane (adulţi şi minori). Până la comunicarea veridică a numărului de persoane, administratorul asociaţiei atribuie unităţii numărul estimativ de persoane după consultarea vecinilor ori conform mediei de persoane în cadrul condominiului.

 

Articolul 69. Dreptul altor persoane la informare

Dacă unitatea este grevată de dreptul real al unui terţ, acesta are dreptul să obţină de la asociaţie informaţia despre suma şi temeiul datoriilor proprietarului faţă de asociaţie.

 

Secţiunea a 7-a

Intervenţii la părţile comune şi la unitate

Articolul 70. Dreptul de a propune modernizarea condominiului

(1) Administratorul asociaţiei este obligat să convoace adunarea generală în termen de o lună de la primirea cererii de la un grup de proprietari (conform normelor de convocare a adunării generale) interesat de efectuarea de către asociaţie a intervenţiilor sau lucrărilor care au ca scop:

a) îmbunătăţirea securităţii ori salubrităţii condominiului;

b) eficienţa energetică a condominiului;

c) producerea de către asociaţie a energiei regenerabile pe părţile comune ale condominiului.

(2) Cererea prevăzută la alin.(1) trebuie să cuprindă proiectul de realizare a lucrărilor şi cheltuielile aferente. Administratorul poate cere solicitantului să ofere explicaţii şi detalieri ale proiectului propus înainte de a fi obligat să convoace adunarea generală.

(3) Hotărârea definitivă pe marginea propunerii o ia adunarea generală conform art.37 alin.(1).

 

Articolul 71. Modernizarea asumată de proprietari

(1) Administratorul asociaţiei este obligat să accepte efectuarea unor intervenţii sau lucrări la întrunirea următoarelor condiţii:

a) un grup din cel puţin 3 proprietari îi propune proiectul de realizare a lucrărilor şi îşi asumă toate cheltuielile aferente implementării proiectului;

b) intervenţia sau lucrarea nu contravine legislaţiei, în special nu încalcă cerinţele privind calitatea în construcţii;

c) intervenţia sau lucrarea are utilitate publică şi nu afectează decorul arhitectural al condominiului;

d) după primirea cererii conform lit.a) şi transmiterea cererii şi a anexelor acesteia tuturor proprietarilor din condominiu, cu specificarea că cheltuielile pentru executarea proiectului sunt suportate exclusiv de proprietarii care şi-au asumat în scris această cheltuială, în termen de o lună de la transmiterea cererii, nici proprietarii, nici administratorul asociaţiei nu au primit opoziţii faţă de realizarea proiectului decât de la cel mult 3 proprietari.

(2) Dacă a primit opoziţii faţă de realizarea proiectului de la 4 sau mai mulţi proprietari, administratorul asociaţiei este obligat să convoace adunarea generală pentru a hotărî asupra permisiunii proiectului propus ori opunerii faţă de proiect.

(3) Hotărârea definitivă pe marginea propunerii o ia adunarea generală conform art.37 alin.(1).

(4) În cazul efectuării intervenţiilor sau lucrărilor conform procedurilor menţionate la alin.(1), cheltuielile aferente sunt suportate doar de către proprietarii care şi-au asumat în scris obligaţia de a participa la proiect. Ceilalţi proprietari sunt scutiţi de la orice cheltuieli aferente proiectului, chiar dacă au votat pentru permisiunea proiectului propus conform alin.(3).

(5) Intervenţiile sau lucrările efectuate conform prezentului articol se fac de către asociaţie ori sub supravegherea asociaţiei. Ele devin definitiv părţi comune şi nu se supun separării şi nici rambursării.

 

Articolul 72. Intervenţiile şi lucrările proprietarului

(1) Proprietarului i se interzice să efectueze intervenţii sau lucrări neautorizate la faţadă sau oricare alt element al părţilor comune ale condominiului, inclusiv la decorul arhitectural al clădirii. În cazul încălcării acestei prevederi, administratorul asociaţiei aplică art.19. Adiţional, dacă aceasta e prevăzut în statut sau în regulamentul intern, administratorul stabileşte, cu acordul consiliului, proprietarului care nu înlătură încălcarea o penalitate de la 1 la 3 unităţi convenţionale pentru fiecare zi de încălcare. Penalitatea acumulată se include în factura lunară trimisă proprietarului de către asociaţie.

(2) Proprietarul este obligat să notifice administratorul despre efectuarea unor intervenţii sau lucrări la unitatea sa, precum şi despre natura şi durata planificată a acestora.

(3) În cazul intervenţiilor sau lucrărilor la o unitate, administratorul asociaţiei are dreptul:

a) să solicite de la proprietarul unităţii orice informaţii şi clarificări suplimentare, inclusiv acte care confirmă respectarea legislaţiei;

b) să supravegheze evoluţia reparaţiei şi să ceară încetarea oricăror intervenţii periculoase sau ilegale;

c) să impună cerinţe şi măsuri speciale pentru a asigura buna funcţionare a condominiului şi a reduce deranjamentele pentru ceilalţi proprietari;

d) să interzică accesul în condominiu al antreprenorilor şi al altor terţi care participă la efectuarea reparaţiei atât timp cât nu sunt îndeplinite cerinţele prezentei legi privitoare la reparaţie.

 

Articolul 73. Lucrările în interes comun care afectează un proprietar

(1) Un proprietar nu poate să se opună executării de către asociaţie a lucrărilor de interes comun, inclusiv asupra unităţii sale, hotărâte legal de către adunarea generală, cu condiţia că rezultatul lucrărilor nu afectează destinaţia, suprafaţa şi folosinţa unităţii sale. Dacă asemenea lucrări sunt posibile printr-o soluţie alternativă, fără a afecta unitatea, se va alege soluţia alternativă dacă aceasta nu atrage cheltuieli ori riscuri disproporţionate.

(2) Proprietarul care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor de către asociaţie, fie din cauza unei scăderi definitive a valorii unităţii sale, fie a unei tulburări grave de folosinţă a unităţii, chiar dacă aceasta este temporară, fie a degradărilor, are dreptul la o despăgubire. În cazul privării totale temporare de folosinţă a unităţii, adunarea generală hotărăşte acordarea, către proprietarul care o cere, a unui avans la despăgubire pentru a acoperi cel puţin costul locuirii în altă parte. Avansul se ia în contul despăgubirii definitive.

(3) Avansul la despăgubire sau despăgubirea definitivă datorată în urma executării lucrărilor de interes comun se plăteşte de către asociaţie. Această cheltuială a asociaţiei se repartizează proprietarilor din condominiu proporţional cu participarea fiecăruia dintre ei la costul lucrării respective.

 

Articolul 74. Producerea energiei electrice din surse regenerabile

(1) Proprietarul are dreptul să instaleze pe acoperişul clădirii, pe orice altă suprafaţă comună adecvată şi în unitatea sa, cu acordul adunării generale, sisteme de producere a energiei din surse regenerabile destinate consumului propriu, cu condiţia că:

a) aceasta nu afectează folosinţa normală a unităţilor şi a părţilor comune de către ceilalţi proprietari din condominiu;

b) sunt asigurate permanent stabilitatea, siguranţa şi decorul arhitectural al clădirii.

(2) În cazul în care devin necesare modificări ale părţilor comune, proprietarul interesat solicită acordul adunării generale, indicând proiectul concret şi modalităţile de realizare a intervenţiilor.

(3) Administratorul asociaţiei poate să impună măsuri de precauţie suplimentare pentru a asigura stabilitatea, siguranţa sau decorul arhitectural al clădirii, dar numai în baza unui proiect executat de un specialist în materie şi avizat corespunzător de către organele abilitate.

(4) În cazul existenţei mai multor solicitanţi, adunarea generală poate să distribuie folosinţa acoperişului şi a altor suprafeţe comune, inclusiv percepând taxe pentru locaţiunea suprafeţelor.

(5) Prioritate pentru construcţia sistemelor fotovoltaice şi a altor sisteme pentru producerea energiei din surse regenerabile este acordată necesităţilor comune ale condominiului. În acest sens, prevederile alin.(1)–(4) se aplică doar dacă există spaţii disponibile care pot fi valorificate.

(6) În cazul locaţiunii acoperişului pentru instalarea sistemelor fotovoltaice şi a altor sisteme pentru producerea energiei din surse regenerabile, locatarul devine responsabil pentru starea tehnică satisfăcătoare a acoperişului şi asigură funcţionalitatea lui conform destinaţiei de bază pe toata perioada locaţiunii. În cazul în care locatarul sau asociaţia declară rezoluţiunea contractului de locaţiune, locatarul predă asociaţiei acoperişul în stare funcţională.

 

Articolul 75. Intervenţia asupra unei unităţi în caz de pericol

(1) În cazul în care o unitate este abandonată ori există un alt pericol iminent, cauzat de comportamentul proprietarului, pentru viaţa, sănătatea altor proprietari ori pentru unităţi (cum ar fi scurgeri de gaze, apă etc.), administratorul asociaţiei, cu prezenţa a doi proprietari şi a organului de poliţie, poate forţa lacătul unităţii şi interveni pentru a înlătura pericolul. Cheltuielile de intervenţie şi de schimbare a lacătului se rambursează de către proprietarul unităţii în mod solidar cu posesorul unităţii.

(2) Participanţii la intervenţia menţionată la alin.(1) întocmesc un proces-verbal.

(3) Administratorul asociaţiei ia măsuri de contactare a proprietarului şi îi transmite cheile unităţii şi copia de pe procesul-verbal.

 

Articolul 76. Înlăturarea obiectelor străine

În cazul în care pe teritoriul sau în incinta condominiului se află obiecte străine ori abandonate (inclusiv automobil abandonat), administratorul asociaţiei ia măsuri de înlăturare a lor, cu respectarea normelor legale şi cu implicarea, după caz, a organului de poliţie. Cheltuielile aferente înlăturării se recuperează de la proprietarul obiectului ori de la altă persoană responsabilă conform legii.

 

Secţiunea a 8-a

Particularităţile asociaţiei cu mai multe condominii

Articolul 77. Domeniul de aplicare

(1) Prin derogare de la dispoziţiile art.21 alin.(2), o asociaţie poate cuprinde toţi proprietarii mai multor condominii (în continuare – asociaţie cu mai multe condominii).

(2) În cazul asociaţiei cu mai multe condominii, dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică cu prioritate faţă de celelalte dispoziţii ale prezentei legi.

 

Articolul 78. Organizarea proprietarilor dintr-un condominiu al asociaţiei cu mai multe condominii

(1) În cazul asociaţiei cu mai multe condominii, proprietarii din fiecare condominiu formează o comunitate.

(2) În locul convocării unei adunări generale a asociaţiei cu mai multe condominii se pot convoca adunări generale ale comunităţii proprietarilor din fiecare condominiu. Hotărârea adunării generale a asociaţiei se consideră adoptată din momentul în care a fost aprobată de fiecare adunare generală a fiecărei comunităţi a proprietarilor din fiecare condominiu.

 

Articolul 79. Dreptul de a constitui o asociaţie a proprietarilor dintr-un singur condominiu

(1) În orice moment, comunitatea proprietarilor dintr-un condominiu care sunt membri ai asociaţiei cu mai multe condominii poate adopta hotărârea de înfiinţare a asociaţiei de proprietari din condominiu pentru propriul condominiu conform art.22.

(2) Din momentul înregistrării noii asociaţii, prin efectul prezentei legi, toţi proprietarii din respectivul condominiu încetează să fie membri ai asociaţiei cu mai multe condominii şi devin membri ai noii asociaţii. Fiecare din aceştia însă păstrează, faţă de asociaţia cu mai multe condominii, răspunderea pentru propriile obligaţii apărute înainte de înfiinţarea noii asociaţii.

(3) Noua asociaţie se supune dispoziţiilor prezentei legi.

(4) Noua asociaţie are dreptul să ceară de la asociaţia cu mai multe condominii (şi proprietarii din condominiu rămaşi în ea) partajul în natură al părţilor comune (inclusiv porţiuni de teren) în măsura în care ele sunt menite folosinţei condominiului care aparţine membrilor noii asociaţii. Contractul de partaj se aprobă de adunarea generală a celor două asociaţii implicate. În lipsa unui contract de partaj se aplică dispoziţiile Codului civil privind partajul pe cale judiciară.

(5) Hotărârea judecătorească privind acţiunea în partaj a părţilor comune a unei asociaţii faţă de altă asociaţie este opozabilă tuturor proprietarilor din condominiu care sunt membri ai acestor asociaţii.

 

Capitolul IV

SERVICIILE DE ADMINISTRARE ALE GESTIONARULUI

Articolul 80. Contractarea serviciilor de administrare a condominiului

(1) Asociaţia poate contracta servicii de administrare a condominiului de la o altă persoană fizică sau juridică (în continuare – gestionar).

(2) Lista şi volumul serviciilor de administrare, drepturile şi obligaţiile gestionarului şi ale asociaţiei se stabilesc în contractul de administrare încheiat între gestionar şi reprezentantul asociaţiei împuternicit prin hotărârea adunării generale, ţinându-se cont de lista şi sfera componentelor obligatorii ale serviciului de administrare aprobate de ministerul de resort.

(3) Proprietarii din condominiu sunt terţi beneficiari ai contractului de administrare şi pot înainta pretenţii direct gestionarului în caz de neexecutare a obligaţiilor lui contractuale.

(4) Adunarea generală poate hotărî ca unul dintre serviciile de administrare prestate de gestionar să fie îndeplinirea funcţiei de administrator al asociaţiei, dispoziţiile art.177 din Codul civil nr.1107/2002 fiind aplicabile. În acest caz, un salariat al gestionarului persoană juridică nu poate fi desemnat administrator al asociaţiei.

(5) Gestionarul persoană fizică nu este salariat al asociaţiei decât dacă adunarea generală decide angajarea lui în bază de contract individual de muncă. În acest caz, dispoziţiile privind contractul de administrare se aplică contractului individual de muncă al gestionarului.

(6) Orice clauză din contractul de administrare ori alt contract care derogă de la dispoziţiile prezentei legi în detrimentul asociaţiei ori al proprietarilor din condominiu este lovită de nulitate absolută dacă condominiul are destinaţie locativă.

 

Articolul 81. Desemnarea şi revocarea gestionarului

(1) Gestionarul condominiului este selectat de către asociaţie şi desemnat în cadrul adunării generale, la care se decide încheierea contractului de administrare, sau în cadrul consiliului, dacă adunarea generală a decis delegarea competenţei date consiliului.

(2) În cazul în care o asociaţie nu şi-a desemnat administratorul conform prezentei legi şi situaţia durează mai mult de o lună, oricare proprietar din condominiul cu destinaţie locativă poate cere primarului unităţii administrativ-teritoriale în care este amplasat condominiul să desemneze, prin concurs transparent şi accesibil organizat de către autorităţile administraţiei publice locale, un gestionar al condominiului şi să încheie cu acesta, în numele asociaţiei, contractul de administrare. Concursul transparent şi accesibil de selectare şi desemnare a gestionarului se organizează în conformitate cu regulamentul aprobat de Guvern.

(3) Gestionarul poate fi revocat, inclusiv prin rezoluţiunea contractului de administrare, de către adunarea generală, cu sau fără motiv, cu efect de o lună din data adoptării hotărârii ori altă dată ulterioară determinată de către adunarea generală. În cazul revocării gestionarului, contractul de administrare se consideră rezolvit. În acest caz, gestionarul nu are dreptul la vreo compensaţie sau despăgubire legată de revocarea sa ori de încetarea contractului. Orice clauză din contractul de administrare care exclude ori limitează dispoziţiile prezentului alineat este lovită de nulitate absolută.

 

Articolul 82. Obligaţiile gestionarului

(1) Dacă contractul de administrare nu prevede altfel, gestionarul are următoarele obligaţii faţă de asociaţie şi proprietarii din condominiu:

a) monitorizează situaţia tehnică a condominiului şi informează imediat asociaţia, dacă sunt necesare intervenţii urgente în sensul art.45, şi autorităţile publice competente. În cazul în care asociaţia nu asigură măsuri pentru intervenţia urgentă, în termen de o lună de la prima informare a asociaţiei despre necesitatea intervenţiei urgente, gestionarul este obligat şi împuternicit să solicite, în limitele prezentei legi, convocarea adunării generale cu includerea chestiunii respective pe ordinea de zi;

b) elaborează planul anual şi pe termen lung de întreţinere, reparaţie, modernizare şi reconstrucţie a părţilor comune;

c) conform contractului de administrare, asigură executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţie, modernizare şi reconstrucţie a părţilor comune, inclusiv întreţinerea terenului;

d) efectuează controlul asupra executării lucrărilor de către persoanele contractate pentru întreţinerea, reparaţia, modernizarea şi reconstrucţia părţilor comune;

e) monitorizează plata contribuţiei la fond şi a altor cheltuieli care, conform prezentei legi, cad în sarcina proprietarilor din condominiu, precum şi a plăţilor pentru serviciile intermediate;

f) asigură evidenţa contabilă a asociaţiei şi pregăteşte situaţiile financiare şi alte acte contabile şi fiscale;

g) păstrează permanent documentaţia tehnică, contabilă şi de altă natură referitoare la administrarea condominiului şi o prezintă proprietarilor sau reprezentantului împuternicit al proprietarilor spre verificare, la solicitarea acestora;

h) asigură păstrarea şi actualizarea documentaţiei tehnice a clădirii, efectuează monitorizarea operaţiunilor bancare, a prezentării situaţiei financiare, fiscale şi statistice şi a activităţii de secretariat;

i) prezintă informaţii privind datoriile proprietarilor faţă de fond, alte plăţi de administrare a condominiului, inclusiv date contabile ale sumelor datorate, suficiente pentru colectarea acestora;

j) încheie contracte privind serviciile intermediate, aplicându-se în mod corespunzător art.49; organizează şi monitorizează executarea acestor contracte;

k) examinează petiţiile parvenite de la proprietari şi ţine registrul de evidenţă a petiţiilor;

l) execută alte obligaţii prevăzute de lege şi de contractul de administrare.

(2) Gestionarul este responsabil faţă de proprietari pentru prejudiciul cauzat ca urmare a neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligaţiilor sale în conformitate cu legea şi contractul de administrare. În cazul executării necorespunzătoare a lucrărilor, gestionarul este obligat să înainteze pretenţii faţă de antreprenor şi să asigure apărarea intereselor asociaţiei şi ale membrilor acesteia.

(3) Proprietarii nu poartă răspundere pentru datoriile gestionarului în cazul insolvabilităţii acestuia sau pentru cheltuielile suportate ca rezultat al activităţii lui în alte condominii.

(4) Gestionarul prezintă anual adunării generale raportul de activitate pe anul precedent. Gestionarul este obligat să prezinte, la solicitarea asociaţiei, a organelor acesteia ori a unui proprietar, rapoartele de activitate pentru fiecare semestru.

 

Articolul 83. Contractul de administrare

(1) Contractul de administrare se încheie în formă scrisă. Nerespectarea formei scrise atrage nulitatea contractului de administrare.

(2) Contractul de administrare trebuie să prevadă cel puţin:

a) volumul serviciilor de administrare a condominiului prestate de gestionar, cu specificarea serviciilor de administrare menţionate la art.82 alin.(1) pe care gestionarul nu le prestează în baza contractului respectiv şi care rămân în sarcina asociaţiei;

b) cuantumul plăţilor pentru serviciile de administrare care fac obiectul contractului ori modul exact de determinare a lor;

c) indicatorii de performanţă în executarea serviciilor de administrare;

d) durata contractului (termenul minim este de 1 an, iar cel maxim – de 7 ani).

(3) Serviciile de administrare menţionate la art.82 alin.(1) cad în responsabilitatea gestionarului dacă contractul de administrare nu le exclude. Cu toate acestea, obligaţia prevăzută la art.82 alin.(1) lit.a) nu poate fi exclusă din obiectul contractului de administrare ori limitată în alt mod.

(4) În cazul contractului de administrare dintre asociaţie şi gestionar se interzice perceperea plăţilor de către gestionar de la proprietarii care sunt membri ai acestei asociaţii. Gestionarul care are încheiat contract de administrare cu asociaţia percepe toate plăţile datorate conform contractului doar de la asociaţie.

(5) În cazul în care gestionarul notifică asociaţia despre decizia de a înceta, conform legii sau contractului, contractul de administrare înainte de termen, încetarea produce efecte juridice la expirarea unui termen de 6 luni de la notificarea asociaţiei, cu excepţia cazului în care adunarea generală a aprobat încetarea cu efect imediat a contractului în baza notificării gestionarului.

(6) În caz de încetare, din orice motiv, a contractului de administrare, gestionarul este obligat să transmită asociaţiei şi, la cererea asociaţiei, noului gestionar toată informaţia şi documentele necesare sau utile pentru preluarea serviciilor de administrare. Informaţia şi documentele respective trebuie transmise cel târziu cu 3 zile înainte de încetarea contractului de administrare.

 

Capitolul V

COMPETENŢA AUTORITĂŢILOR PUBLICE

Articolul 84. Transparenţa asociaţiei

(1) În termen de 5 zile de la desemnarea unui organ al asociaţiei, asociaţia trebuie să notifice pe cale electronică autoritatea publică locală executivă din unitatea administrativ-teritorială respectivă despre această desemnare, cu specificarea adresei condominiului şi a datelor lui de contact.

(2) Autorităţile publice locale executive indică pe pagina lor web ori pe altă cale adresa electronică la care se expediază notificarea despre desemnare.

(3) În cazul plasării corespunzătoare a informaţiilor indicate la alin.(1) în platforma e-Condominiu, obligaţia de notificare se consideră îndeplinită.

 

Articolul 85. Controlul asupra activităţii asociaţiei şi a gestionarului

(1) Controlul asupra activităţii asociaţiei şi, după caz, a gestionarului se efectuează de către autoritatea administraţiei publice locale.

(2) Controlul asupra reparaţiei, reconstrucţiei, întreţinerii şi deservirii clădirilor, a părţilor comune şi a unităţilor din condominiu se efectuează de către autoritatea administraţiei publice locale şi, după caz, de alt organ împuternicit conform legislaţiei.

 

Capitolul VI

DISPOZIŢII DE PUNERE ÎN APLICARE CARE INTRĂ

ÎN VIGOARE LA6 LUNI DE LA PUBLICAREA

PREZENTEI LEGI

Articolul 86. Dispoziţii tranzitorii privind asociaţiile existente de coproprietari în condominiu

(1) De la data intrării în vigoare a prezentei legi, asociaţiile de coproprietari în condominiu constituite până la intrarea în vigoare a prezentei legi se consideră asociaţii ale proprietarilor din condominiu şi se supun regimului prevăzut de prezenta lege. Statutele sau alte acte de constituire, precum şi regulamentele acestor asociaţii se aplică în măsura în care nu contravin prezentei legi. Hotărârile organelor asociaţiei prin care se instituie obligaţii de plată în sarcina proprietarilor din condominiu, adoptate înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi, continuă să fie obligatorii 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, chiar dacă nu sunt conforme prezentei legi. După expirarea acestui termen, hotărârile asociaţiei se aplică numai în măsura în care nu contravin cerinţelor prezentei legi.

(2) Dispoziţiile alin.(1) constituie temei de înregistrare, din oficiu, a schimbării formei juridice de organizare şi a denumirii depline şi abreviate a asociaţiei în registrul de stat al persoanelor juridice. Schimbarea se înregistrează fără publicarea în Monitorul Oficial al Republicii Moldova şi fără achitarea unei taxe de înregistrare.

(3) În cazul în care asociaţia de coproprietari în condominiu constituită până la intrarea în vigoare a prezentei legi este înscrisă în registrul bunurilor imobile în calitate de proprietar al clădirii (capitolul B), datele ei vor fi radiate şi se va face însemnarea „condominiu”.

(4) Dacă statutele asociaţiilor menţionate la alin.(1) cuprind prevederi care, conform prezentei legi, nu se includ în statut, dar se includ în actul de constituire a condominiului ori în regulamentul condominiului, aceste prevederi ale statutului îşi păstrează validitatea în măsura în care nu contravin dispoziţiilor prezentei legi.

(5) Dispoziţiile art.25 alin.(5) şi alin.(6) enunţul al doilea din Legea serviciilor publice de gospodărie comunală nr.1402/2002 nu se aplică proprietarilor din condominiu şi asociaţiilor din data intrării în vigoare a prezentei legi.

(6) În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, asociaţiile care administrează condominiul cu destinaţie locativă şi furnizorii de servicii intermediate urmează să reîncheie contractele privind serviciile intermediate, care trebuie să corespundă dispoziţiilor prezentei legi. Furnizorul este obligat să încheie contractul cu asociaţia în termen de o lună de la întrunirea condiţiilor legale.

(7) Din data intrării în vigoare a prezentei legi, contractele privind serviciile intermediate încheiate înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi şi care nu au fost reîncheiate conform alin.(6) se aplică în partea în care nu contravin dispoziţiilor prezentei legi. Din aceeaşi dată dispoziţiile art.49 se aplică respectivelor contracte.

(8) Din data intrării în vigoare a prezentei legi, preşedintele asociaţiei ori altă persoană înregistrată ca administrator al asociaţiei în registrul de stat al persoanelor juridice se consideră administrator al asociaţiei în sensul prezentei legi.

(9) Organele asociaţiilor desemnate înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi îşi continuă mandatul în condiţiile prezentei legi.

(10) Declaraţia de condominiu întocmită şi înregistrată până la intrarea în vigoare a prezentei legi se consideră act de constituire a condominiului în scopul aplicării dispoziţiilor prezentei legi. Proprietarii din condominiul format până la intrarea în vigoare a prezentei legi pot încheia un act de constituire a condominiului în condiţiile art.5 alin.(2)–(5) şi ale art.8. Încheierea actului de constituire a condominiului este obligatorie în scopul modificării informaţiilor cu privire la condominiu prevăzute la art.5 alin.(2).

(11) În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, asociaţia de coproprietari în condominiu constituită până la intrarea în vigoare a prezentei legi va constitui fondul de reparaţie şi dezvoltare prevăzut la art.53 alin.(1).

(12) Acţiunile în justiţie prevăzute la art.19 pot fi introduse chiar dacă încălcarea a fost săvârşită înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi şi indiferent de persoana care a săvârşit-o, cu condiţia că efectele încălcării încă există la data introducerii acţiunii.

 

Articolul 87. Transformarea asociaţiilor de proprietari ai locuinţelor privatizate, a cooperativelor de locuinţe şi a cooperativelor de construcţie a locuinţelor

(1) În termen de 18 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, asociaţiile de proprietari ai locuinţelor/apartamentelor privatizate, cooperativele de locuinţe şi cooperativele de construcţie a locuinţelor se reorganizează prin transformare în asociaţii de proprietari din condominiu.

(2) Persoanele juridice menţionate la alin.(1), imobilele administrate de acestea şi proprietarii de unităţi din aceste imobile se supun regimului prevăzut de prezenta lege din data intrării în vigoare a prezentei legi, chiar dacă ele încă nu s-au transformat conform alin.(1). Statutele sau alte acte de constituire ale acestor persoane juridice, precum şi regulamentele lor se aplică în măsura în care nu contravin prezentei legi.

(3) Hotărârea cu privire la transformarea persoanei juridice menţionate la alin.(1) şi la aprobarea statutului asociaţiei se ia de către administratorul ei, fără hotărârea adunării generale a membrilor (participanţilor) acesteia.

(4) Hotărârea prevăzută la alin.(3) constituie temei de înregistrare, din oficiu, a transformării, a schimbării formei juridice de organizare şi a denumirii depline şi abreviate a asociaţiei în registrul de stat al persoanelor juridice. Transformarea se înregistrează:

a) fără publicare în Monitorul Oficial al Republicii Moldova;

b) fără achitarea unei taxe de înregistrare, cu condiţia că cererea de înregistrare a transformării s-a depus în termenul prevăzut la alin.(1).

(5) În cazul în care persoana juridică menţionată la alin.(1) este înscrisă în registrul bunurilor imobile în calitate de proprietar al clădirii (capitolul B), datele ei vor fi radiate şi se va face însemnarea „condominiu”.

(6) Dispoziţiile art.86 alin.(4)–(9) se aplică în mod corespunzător persoanelor juridice menţionate la alin.(1).

(7) Cooperativele de construcţie a garajelor, asociaţiile proprietarilor de garaje, precum şi alte forme juridice de organizare similare se pot transforma în asociaţie de proprietari din condominiu conform legislaţiei în vigoare şi pot constitui un condominiu în condiţiile prezentei legi.

 

Capitolul VII

DISPOZIŢII DE PUNERE ÎN APLICARE CARE INTRĂ

ÎN VIGOARE LA 12 LUNI DE LA PUBLICAREA

PREZENTEI LEGI

Articolul 88. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare până la data intrării în vigoare a prezentului capitol

(1) La data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul, clădirea dată în exploatare înainte de intrarea în vigoare a prezentului capitol şi încăperile izolate din cadrul clădirii înregistrate cu număr cadastral distinct se declară condominiu prin efectul prezentei legi. Această regulă nu se aplică dacă în cadrul clădirii nu sunt înregistrate încăperi izolate cu număr cadastral distinct.

(2) La data intrării în vigoare a prezentului capitol, părţile comune din condominiul declarat prin alin.(1) trec, cu titlu gratuit, în proprietatea comună pe cote-părţi a proprietarilor de unităţi, cu excepţia construcţiilor şi a terenurilor aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, în privinţa cărora există contract de arendă, de concesiune sau de superficie.

(3) Înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul terenului (capitolul A) din condominiul declarat prin alin.(1) se vor radia şi se va face însemnarea „condominiu”.

(4) Înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul clădirii (capitolul B) din condominiul declarat prin alin.(1) se vor radia şi se va face însemnarea „condominiu”.

(5) În cazul în care persoana a fost înregistrată înainte de data intrării în vigoare a prezentului capitol în calitate de proprietar al clădirii din condominiul declarat prin alin.(1), iar clădirea are încăperi izolate care nu sunt înregistrate cu număr cadastral distinct, această persoană are dreptul, fără consimţământul proprietarilor de unităţi, de a înregistra încăperi izolate cu număr cadastral distinct şi dreptul său de proprietate asupra lor conform legislaţiei privind cadastrul bunurilor imobile. În cazul în care clădirea se află în coproprietate, dreptul de proprietate asupra încăperilor izolate nou-înregistrate se înregistrează conform contractului dintre coproprietarii clădirii. De la data acestei înregistrări a încăperilor izolate, ele vor constitui unităţi în condominiu.

(6) Până la momentul înregistrării încăperilor izolate cu număr cadastral distinct conform alin.(5), se vor aplica următoarele reguli:

a) persoana menţionată la alin.(5) se consideră că deţine o cotă-parte din condominiu pe baza suprafeţei tuturor încăperilor izolate din acea clădire care nu sunt înregistrate cu număr cadastral distinct;

b) dispoziţiile alin.(4) nu se aplică, înregistrările din registrul bunurilor imobile privitoare la proprietarul clădirii (capitolul B) din condominiul declarat prin alin.(1) se menţin şi se completează cu însemnarea „condominiu incomplet”.

(7) În cazul în care persoana indicată la alin.(5) este statul sau unitatea administrativ-teritorială, iar clădirea din condominiul declarat prin alin.(1) are destinaţie locativă, dreptul de a înregistra încăperea izolată cu număr cadastral distinct se stinge la data de 31 mai 2026.

(8) Dispoziţiile prezentului articol se aplică indiferent dacă proprietarii încăperilor izolate sunt sau nu sunt organizaţi într-o asociaţie sau cooperativă de orice fel.

(9) Dispoziţiile prezentului capitol aplicabile clădirilor cu destinaţie locativă se aplică şi în cazul în care în cadrul clădirii există unele unităţi cu altă destinaţie decât cea locativă.

[Art.88 modificat prin Legea nr.124 din 30.05.2024, în vigoare 31.05.2024]

[Art.88 modificat prin Legea nr.193 din 14.07.2023, în vigoare 02.08.2023]

 

Articolul 89. Constituirea condominiului în clădirile date în exploatare după data intrării în vigoare a prezentului capitol

(1) Terenul, clădirea dată în exploatare după data intrării în vigoare a prezentului capitol şi încăperile izolate din cadrul clădirii înregistrate cu număr cadastral distinct se declară condominiu prin efectul prezentei legi de la data dării în exploatare şi a înregistrării tuturor încăperilor izolate dacă se îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

a) clădirea este dată în exploatare după data intrării în vigoare a prezentului capitol pe baza autorizaţiei de construire eliberate înainte de data intrării în vigoare a prezentului capitol;

b) la data dării în exploatare a clădirii, aceasta conţine una sau mai multe încăperi izolate care sunt sau urmează a fi înregistrate în registrul bunurilor imobile cu număr cadastral distinct.

(2) Dispoziţiile art.88 alin.(2)–(9) se aplică în mod corespunzător condominiului declarat conform alin.(1) din prezentul articol.

 

Articolul 90. Particularităţile terenurilor şi ale clădirilor cu altă destinaţie decât cea locativă ale autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, clădirea avea o altă destinaţie decât cea locativă şi aparţinea statului sau unităţii administrativ-teritoriale, art.88 şi 89 se aplică cu următoarele derogări:

a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3) nu se face;

b) dreptul de superficie legală ori alt drept prevăzut de lege asupra terenului face parte din condominiu.

(2) Înregistrările în registrul bunurilor imobile privind condominiile menţionate la alin.(1) se efectuează conform art.42¹ din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998.

(3) Terenul face parte din condominiu de la data în care toţi proprietarii de încăperi izolate înregistrate cu numerele cadastrale distincte au privatizat terenul în condiţiile legii.

(4) Adunarea generală poate adopta, în condiţiile prezentei legi, hotărârea de a privatiza terenul aferent în numele tuturor proprietarilor din condominiu şi poate împuternici persoana care reprezintă toţi proprietarii din condominiu în cadrul procedurilor de privatizare, inclusiv depunerea cererii, încheierea contractului în numele proprietarilor din condominiu şi plata preţului.

 

Articolul 91. Dreptul proprietarilor din condominiu la extinderea suprafeţei de teren

(1) În cazul în care, în temeiul art.88 alin.(2) sau al art.89 alin.(2), terenul a încetat să se afle în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale, iar clădirea din condominiul respectiv are destinaţie locativă, asociaţia are dreptul de a cere de la stat sau, după caz, de la unitatea administrativ-teritorială separarea uneia sau a mai multor suprafeţe din terenul adiacent, care aparţine statului sau, după caz, unităţii administrativ-teritoriale, şi transmiterea lor, cu titlu gratuit, prin act de predare-primire în formă simplă scrisă, în folosinţă proprietarilor din condominiu, cu includerea în hotarele terenului condominiului.

(2) Dreptul prevăzut la alin.(1) există doar în măsura în care extinderea terenului este necesară pentru a asigura condominiul cu suprafaţa neconstruită care, potrivit naturii sau destinaţiei clădirii, asigură deservirea şi exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislaţia şi documentaţia de urbanism.

(3) În caz de încălcare a dreptului prevăzut la alin.(1), asociaţia, precum şi oricare proprietar din condominiu pot solicita instanţei de judecată, în termenul prevăzut la alin.(4), extinderea terenului în condiţiile alin.(1) şi (2) prin efectul hotărârii judecătoreşti.

(4) Dreptul de extindere prevăzut de prezentul articol se stinge la expirarea termenului de 10 ani de la data intrării în vigoare a prezentului capitol.

 

Articolul 92. Atribuirea la domeniul public a spaţiilor de uz comun aferente condominiilor

(1) În cazul în care, după trecerea dreptului de proprietate asupra terenului în temeiul art.88 alin.(2) sau al art.89 alin.(2), statul sau, după caz, unitatea administrativ-teritorială păstrează în proprietate terenuri destinate uzului comun al proprietarilor unui sau ai mai multor condominii adiacente (zone de odihnă, scuaruri, parcuri, terenuri de joacă, terenuri de sport etc.), aceste terenuri se consideră bunuri ale domeniului public al statului sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale.

(2) Proprietarul terenului destinat uzului comun al proprietarilor unui sau ai mai multor condominii adiacente este obligat să permită asociaţiei fiecărui condominiu adiacent să amenajeze terenul conform destinaţiei.

(3) Proprietarul terenului prevăzut la alin.(1) poate, în condiţiile legii, să atribuie terenul la domeniul privat şi/sau să îi schimbe destinaţia doar cu aprobarea adunării generale a proprietarilor din condominiile adiacente.

 

Articolul 93. Protecţia drepturilor terţilor proprietari

(1) Dacă, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, o persoană deţine un drept de proprietate exclusivă asupra unei clădiri sau altei construcţii, în care nu sunt formate încăperi izolate cu număr cadastral distinct (substaţii electrice şi alte obiecte din complexul energetic şi al telecomunicaţiilor; reţele de termoficare, de alimentare cu apă şi de canalizare până la punctele de delimitare a reţelelor şi instalaţiilor interne din condominiu; adăposturi antiaeriene, adăposturi contra radiaţiilor şi alte obiective cu destinaţie strategică; garaje etc.), amplasată pe terenul condominiului declarat prin art.88 alin.(1) şi nu este posibilă separarea porţiunii de teren aferente clădirii sale în condiţiile Legii nr.354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, persoana respectivă îşi păstrează dreptul de proprietate, iar construcţia nu face parte din condominiu.

(2) Dreptul de superficie legală asupra terenului al proprietarului construcţiei care nu face parte din condominiu, instituit prin Legea nr.1125/2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil al Republicii Moldova, rămâne neafectat.

 

Articolul 94. Protecţia drepturilor titularilor de drepturi contractuale de folosinţă

(1) Dacă, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, o persoană deţine un drept de locaţiune asupra unei părţi de teren pentru exploatarea unui garaj provizoriu sau a unei clădiri cu altă destinaţie decât cea locativă, dreptul ei va rămâne valabil până la expirarea termenului locaţiunii, dar nu mai mult de 3 ani.

(2) De la data radierii dreptului de proprietate al statului sau al unităţii administrativ-teritoriale asupra terenului, asociaţia subrogă drepturile şi obligaţiile de locator.

(3) Statul sau, după caz, unitatea administrativ-teritorială îşi exercită drepturile şi este ţinută de obligaţiile care au devenit scadente înainte de momentul subrogării conform alin.(2).

(4) Asociaţia nu este obligată să prelungească dreptul de locaţiune prevăzut la alin.(1). După expirarea sau stingerea pe altă cale a acestui drept de locaţiune, asociaţia ia hotărârea de transmitere în locaţiune sau de constituire a dreptului de folosinţă exclusivă asupra spaţiului eliberat, în condiţiile prezentei legi.

 

Articolul 95. Particularităţile terenurilor aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul se află în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale şi suprafaţa lui depăşeşte cu mai mult de 10% suprafaţa la sol a tuturor clădirilor din acel condominiu, dispoziţiile art.88 şi 89 se aplică cu următoarele derogări:

a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3) nu se face. Raporturile dintre proprietarii din condominiu şi proprietarul terenului sunt guvernate de dispoziţiile privind superficia legală, prevăzute de Legea nr.1125/2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil sau de alte reglementări aplicabile;

b) în termen de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentului capitol, proprietarul terenului este obligat, pe propria cheltuială, să iniţieze şi să finalizeze procedura de formare a bunului imobil în condiţiile Legii nr.354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile în vederea formării terenului condominiului. Terenul condominiului va cuprinde suprafaţa de teren pe care este situată clădirea condominiului şi suprafaţa de teren aferent necesară pentru deservirea şi exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislaţia şi documentaţia de urbanism şi, dacă există, cu documentaţia de construcţie şi contractele încheiate între proprietarul terenului şi proprietarii din condominiu;

c) de la data formării terenului condominiului conform lit.b), acesta încetează a fi proprietatea persoanei sau persoanelor indicate la alin.(1) din prezentul articol şi devine proprietatea comună pe cote-părţi a proprietarilor din condominiu, făcându-se însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3).

(2) Oricare proprietar din condominiu, precum şi asociaţia pot cere proprietarului terenului executarea obligaţiilor prevăzute la alin.(1).

(3) Proprietarul terenului, prin intermediul autorităţilor sale competente să iniţieze şi să finalizeze procedura de formare prevăzută la alin.(1) lit.b), va comunica decizia de formare proprietarilor din condominiu prin afişarea unei copii a deciziei la avizier şi transmiterea unei copii a deciziei către organele asociaţiei, dacă s-au instituit. Organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil poate înregistra decizia de formare a bunului imobil nu mai devreme de o lună de la comunicarea acesteia în modul stabilit, potrivit confirmării scrise a autorităţii publice.

(4) Oricare proprietar din condominiu, precum şi asociaţia pot contesta în instanţa de judecată de drept comun decizia de formare a imobilului dacă planul terenului condominiului nu corespunde cu cerinţele alin.(1) lit.b) şi pot solicita instanţei de judecată modificarea corespunzătoare a limitelor terenului condominiului prin efectul hotărârii judecătoreşti.

 

Articolul 96. Delimitarea apartenenţei proprietăţii imobiliare

Dispoziţiile prezentului capitol, în special ale art.88 alin.(5) şi (7), ale art.90, 91, 95 şi 98, se aplică cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.29/2018 privind delimitarea proprietăţii publice.

 

Articolul 97. Particularităţile terenurilor aflate în proprietate privată

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul se află în proprietatea uneia sau a mai multor persoane fizice şi/sau persoane juridice altele decât statul sau unitatea administrativ-teritorială, dispoziţiile art.88 şi 89 se aplică cu următoarele derogări:

a) terenul nu face parte din condominiu, iar însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3) nu se face. Proprietarul terenului nu poate cere proprietarilor din condominiu unele plăţi pentru folosirea porţiunii de teren necesare condominiului;

b) în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentului capitol, proprietarul terenului este obligat, pe cheltuială proprie:

– să iniţieze şi să finalizeze procedura de formare a bunului imobil în condiţiile Legii nr.354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile în vederea formării terenului condominiului şi să îşi dea consimţământul de radiere a dreptului său asupra terenului condominiului. Terenul condominiului va cuprinde terenul pe care este situată clădirea condominiului şi terenul aferent necesar pentru deservirea şi exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislaţia şi documentaţia de urbanism, precum şi, dacă există, cu documentaţia de construcţie şi contractele încheiate între proprietarul terenului şi proprietarii din condominiu;

– dacă terenul persoanei private nu depăşeşte terenul condominiului conform cerinţelor prevăzute la liniuţa întâi din prezenta literă, să îşi dea consimţământul de radiere a dreptului său asupra terenului;

c) de la data radierii conform lit.b) din prezentul alineat, terenul condominiului încetează a fi proprietatea persoanei sau a persoanelor menţionate şi devine proprietatea comună pe cote-părţi a proprietarilor din condominiu, făcându-se însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3).

(2) Persoana sau persoanele al căror drept de proprietate a încetat în temeiul alin.(1) lit.c) au dreptul de a primi de la proprietarii din condominiu o despăgubire în schimbul terenului transmis doar în cazurile şi în condiţiile prevăzute de contractele încheiate anterior intrării în vigoare a prezentului capitol, precum şi în cazurile în care aceasta s-ar impune conform convenţiilor internaţionale la care Republica Moldova este parte.

(3) Oricare proprietar din condominiu, precum şi asociaţia pot cere proprietarului terenului executarea obligaţiilor prevăzute la alin.(1).

(4) Persoana indicată la alin.(1) va comunica decizia de formare a bunului imobil prevăzută la alin.(1) lit.b) proprietarilor din condominiu prin afişarea unei copii a deciziei la avizier şi transmiterea unei copii a deciziei către organele asociaţiei, dacă s-au instituit. Organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil poate înregistra decizia de formare a bunului imobil nu mai devreme de o lună de la comunicarea acesteia în modul stabilit, potrivit declaraţiei pe proprie răspundere a persoanei indicate la alin.(1).

(5) Oricare proprietar din condominiu, precum şi asociaţia pot contesta în instanţa de judecată decizia de formare a bunului imobil dacă planul terenului condominiului nu corespunde cerinţelor alin.(1) lit.b) şi pot solicita instanţei de judecată modificarea corespunzătoare a limitelor terenului condominiului prin efectul hotărârii judecătoreşti.

 

Articolul 98. Particularităţile terenurilor pe care se află mai multe condominii

(1) În cazul în care, la data intrării în vigoare a prezentului capitol, terenul se află în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale, iar pe teren sunt situate două sau mai multe clădiri cu destinaţie locativă care, în mod separat, corespund definiţiei de condominiu (în special dacă clădirile se află în proprietatea diferitor persoane fizice şi/sau persoane juridice altele decât statul sau unitatea administrativ-teritorială), dispoziţiile art.88 şi 89 se aplică cu următoarele derogări:

a) terenul şi clădirea cu destinaţie locativă nu formează un condominiu, iar însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3) şi (4) nu se face;

b) în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentului capitol, proprietarul terenului, consultând coproprietarii clădirilor cu destinaţie locativă, este obligat, pe cheltuială proprie, să iniţieze şi să finalizeze procedura de formare a bunului imobil în condiţiile Legii nr.354/2004 cu privire la formarea bunurilor imobile în vederea formării terenului fiecărui condominiu. Terenul condominiului va cuprinde terenul pe care este situată clădirea acelui condominiu şi terenul aferent necesar pentru deservirea şi exploatarea corespunzătoare a clădirii, în conformitate cu legislaţia şi documentaţia de urbanism şi, dacă există, cu documentaţia de construcţie şi contractele încheiate între proprietarul terenului şi proprietarul clădirii, precum şi contractele încheiate între proprietarul clădirii şi proprietarii din condominiu;

c) de la data formării terenului condominiului conform lit.b) din prezentul alineat, terenul şi clădirile cu destinaţie locativă încetează a fi proprietatea persoanei sau a persoanelor menţionate şi devin proprietatea comună pe cote-părţi a proprietarilor din condominiu, făcându-se însemnarea prevăzută la art.88 alin.(3) şi (4).

(2) Persoana sau persoanele al căror drept de proprietate a încetat în temeiul alin.(1) lit.c) au dreptul de a primi de la proprietarii din condominiu o despăgubire în schimbul imobilului transmis doar în cazurile şi în condiţiile prevăzute de contractele încheiate anterior intrării în vigoare a prezentului capitol, precum şi în cazurile în care aceasta s-ar impune conform convenţiilor internaţionale la care Republica Moldova este parte.

(3) Oricare proprietar din condominiu, oricare proprietar al clădirilor, precum şi asociaţia pot cere proprietarului terenului şi celorlalţi proprietari ai clădirilor executarea obligaţiilor prevăzute la alin.(1).

(4) Proprietarul terenului, prin intermediul autorităţilor sale competente să iniţieze şi să finalizeze procedura de formare, va comunica decizia de formare a bunului imobil prevăzută la alin.(1) lit.b) proprietarilor din condominiu prin afişarea unei copii a deciziei la avizier şi transmiterea unei copii a deciziei către organele asociaţiei, dacă s-au instituit. Organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil poate înregistra decizia de formare a bunului imobil nu mai devreme de o lună de la comunicarea acesteia în modul stabilit, potrivit confirmării scrise a autorităţii publice.

(5) Oricare proprietar din condominiu, oricare proprietar al clădirilor, precum şi asociaţia pot contesta în instanţa de judecată decizia de formare a bunului imobil dacă planul terenului condominiului nu corespunde cerinţelor alin.(1) lit.b) şi pot solicita instanţei de judecată modificarea corespunzătoare a limitelor terenului condominiului prin efectul hotărârii judecătoreşti. Decizia de formare a bunului imobil nu poate fi contestată după expirarea termenului de un an de la data înregistrării în registrul bunurilor imobile a formării terenului condominiului.

 

Articolul 99. Extinderea grevărilor şi interdicţiilor anterioare

Dacă, la data trecerii cotei-părţi în temeiul art.88 sau 89, unitatea era grevată de ipotecă, de drepturi unui terţ, era sechestrată sau în privinţa ei era înscrisă o altă grevare sau interdicţie, acestea se vor extinde, din aceeaşi dată, şi asupra cotei-părţi fără necesitatea efectuării unei înregistrări în acest sens în registrul bunurilor imobile.

 

Articolul 100. Efectuarea înregistrărilor şi notărilor

(1) Dispoziţiile prezentului capitol constituie temei de efectuare sau radiere a înregistrărilor sau notărilor respective în/din registrul bunurilor imobile de către organul cadastral în a cărui rază de activitate se află bunul imobil, la cererea oricărui proprietar din condominiu, a asociaţiei, a autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale.

(2) Organele cadastrale teritoriale, fără cerere, vor efectua şi vor radia înregistrări şi notări care rezultă din dispoziţiile prezentului capitol, conform programului aprobat de Guvern, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

a) terenul se află în proprietatea statului sau, după caz, a unităţii administrativ-teritoriale;

b) pe acest teren sunt amplasate una sau mai multe clădiri cu destinaţie locativă aflate în proprietatea statului sau, după caz, a unităţii administrativ-teritoriale.

(3) Mijloacele necesare pentru implementarea dispoziţiilor alin.(2) se vor aloca din bugetul de stat.

(4) Aplicarea prezentei legi nu este condiţionată de efectuarea sau radierea înregistrărilor sau notărilor respective în/din registrul bunurilor imobile, prevăzute la alin.(1).

(5) Prin derogare de la Legea insolvabilităţii nr.149/2012, Codul de executare nr.443/2004 şi alte acte normative relevante, cererea de efectuare sau radiere a înregistrărilor sau însemnărilor respective în/din registrul bunurilor imobile conform alin.(1) nu poate fi refuzată pe temeiul existenţei unor sechestre, interdicţii sau a altor grevări asupra dreptului ori bunului înregistrat în capitolul A sau B al registrului bunurilor imobile şi fără a fi necesară vreo autorizare ori încuviinţare din partea autorităţii sau a persoanei care a impus respectivul sechestru, interdicţie ori altă grevare. Totodată, aceste sechestre, interdicţii ori alte grevări se menţin după satisfacerea cererii.

(6) În toate cazurile, subdiviziunea teritorială competentă a Agenţiei Servicii Publice poate refuza cererea de efectuare sau radiere depusă conform alin.(1) atât timp cât:

a) solicitantul nu a prezentat acte necesare şi suficiente pentru confirmarea împrejurărilor cerute de prezenta lege ori alte acte normative, solicitate adiţional de către subdiviziunea teritorială competentă a Agenţiei Servicii Publice; sau

b) autoritatea ori persoana interesată interpelată de subdiviziunea teritorială competentă a Agenţiei Servicii Publice nu i-a furnizat acte necesare şi suficiente pentru confirmarea împrejurărilor cerute de prezenta lege ori alte acte normative.

 

Articolul 101. Cotele-părţi provizorii şi determinarea definitivă a cotelor-părţi din condominiu

(1) Cotele-părţi din condominiul declarat prin art.88 sau 89 se determină de către asociaţie concomitent pentru toate unităţile şi se aprobă cu mai mult de 1/2 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu.

(2) La cererea asociaţiei, precum şi a oricărei alte persoane interesate, procesul-verbal al adunării generale a asociaţiei constituie temei de înregistrare a mărimii cotei-părţi în registrul bunurilor imobile privitoare la unitatea respectivă a proprietarului (capitolul C).

(3) Până la determinarea definitivă a cotelor-părţi conform alin.(1) şi (2), proprietarii din condominiu vor deţine, în scopul aplicării prezentei legi, cotele-părţi provizorii, în mărimea determinată prin hotărârea administratorului asociaţiei pe baza suprafeţei totale a clădirii şi a suprafeţei unităţilor înregistrate în registrul bunurilor imobile la data emiterii hotărârii. Mărimea cotelor-părţi provizorii nu se înregistrează în registrul bunurilor imobile.

 

Articolul 102. Actul de constituire a condominiului declarat prin prezenta lege

Proprietarii din condominiul declarat prin art.88 sau 89 pot încheia un act de constituire a condominiului în condiţiile art.5 alin.(2)–(5) şi ale art.8. Încheierea actului de constituire a condominiului este obligatorie în scopul modificării informaţiilor cu privire la condominiu prevăzute la art.5 alin.(2).

 

Capitolul VIII

DISPOZIŢII FINALE

Articolul 103. Intrarea în vigoare

(1) Prezenta lege intră în vigoare la 6 luni de la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, cu excepţia:

a) dispoziţiilor capitolului VII, care intră în vigoare la 12 luni de la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova;

b) dispoziţiilor art.34 alin.(9) şi (10), ale art.36 alin.(2)–(7) şi (10) şi ale art.39 alin.(1)–(3), care intră în vigoare la data publicării prezentei legi în Monitorul Oficial al Republicii Moldova şi se aplică în mod corespunzător inclusiv adunărilor generale desfăşurate după data respectivă chiar dacă au fost convocate înainte de data respectivă. Dispoziţiile respective se aplică cu prioritate faţă de dispoziţiile care le contrazic din Legea condominiului în fondul locativ nr.913/2000 şi din statutele asociaţilor coproprietarilor în condominiu.

(2) Trimiterile din legislaţia în vigoare la asociaţia coproprietarilor în condominiu, la cooperative de construcţie a locuinţelor ori la asociaţiile proprietarilor de locuinţe privatizate se consideră trimiteri la asociaţii ale proprietarilor din condominiu până la aducerea legislaţiei în concordanţă cu prezenta lege.

(3) Dispoziţiile prezentei legi privind platforma e-Condominiu intră în vigoare după crearea condiţiilor necesare, dar nu mai târziu de doi ani de la data publicării prezentei legi.

(4) Actele legislative, precum şi actele normative subordonate legii se aplică în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.

(5) Autorităţile statului, în decurs de 4 ani de la data intrării în vigoare a prezentei legi, asigură aducerea în concordanţă cu prezenta lege a tuturor înscrisurilor/documentelor necesare pentru toate asociaţiile din unităţile administrativ-teritoriale de care sunt responsabile.

 

Articolul 104. Anumite dispoziţii de punere în executare a prezentei legi de către Guvern şi autorităţile publice locale

(1) Guvernul, în termen de 6 luni de la data publicării prezentei legi:

a) va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în corespundere cu prezenta lege;

b) va aduce actele sale normative în concordanţă cu prezenta lege;

c) va elabora, prin consultarea autorităţilor administraţiei publice locale, şi va aproba un program de stat privind asigurarea înregistrării de stat a proprietăţii în toate blocurile locative care întrunesc calităţile unui condominiu, în vederea consolidării sau modernizării clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, astfel încât să fie asigurate cerinţele minime de performanţă; va identifica sursele de finanţare a acţiunilor programului;

d) va asigura identificarea, inventarierea şi evidenţa părţilor comune adiacente clădirilor care întrunesc calităţile unui condominiu şi al căror proprietar este statul;

e) va elabora conceptul Sistemului informaţional „Platforma guvernamentală de informare şi participare la administrarea condominiilor (e-Condominiu), care va asigura şi:

– sistematizarea informaţiei despre starea tehnică a clădirilor care intră în componenţa condominiilor;

– dezvăluirea de informaţii proprietarilor din condominiu de către asociaţia proprietarilor din condominiu şi de către gestionar;

– accesarea şi plata facturilor şi a altor avize de plată adresate proprietarului din condominiu;

– primirea notificărilor (inclusiv care conţin plângeri şi petiţii) din partea proprietarilor din condominiu adresate asociaţiei proprietarilor din condominiu ori gestionarului;

– exprimarea votului pe cale electronică la adunarea generală;

– accesul public la fişele de sinteză anuale ale asociaţiei;

f) va elabora regulamentul privind repartizarea între proprietarii din condominiu, ţinând cont de diferitele situaţii de fapt în care se află condominiile:

– a unor categorii de cheltuieli ale asociaţiei;

– a plăţilor pentru unele categorii de servicii intermediate, inclusiv repartizarea diferenţelor dintre echipamentele de măsurare ale clădirii şi cele individuale ale unităţilor;

g) va elabora regulamentul cu privire la modul de funcţionare a fondului de reparaţii şi modernizare;

h) va elabora alte regulamente necesare pentru punerea în aplicare şi pentru funcţionarea prezentei legi.

(2) Autorităţile administraţiei publice locale, în limita resurselor financiare disponibile şi a competenţelor legale, vor lua măsurile necesare punerii în executare a prezentei legi.

(3) Finanţarea lucrărilor în domeniul locativ-comunal din bugetele publice se va aproba pornind de la prevederile prezentei legi, exclusiv pentru contribuţiile la cheltuielile comune ale condominiilor în care există proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, sau prin programe speciale, aprobate pentru reabilitare şi reparaţii ale clădirilor care au fost supuse înregistrării conform legii.

(4) Autorităţile administraţiei publice locale au dreptul să contribuie financiar la lucrările de îmbunătăţire a clădirilor din condominii (inclusiv în vederea consolidării sau modernizării clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică), dacă aceste lucrări fac parte din planul de dezvoltare a localităţii şi doar în limitele fondurilor financiare bugetate şi disponibile. În acest caz, autoritatea competentă a administraţiei publice locale elaborează un proiect (sau, după caz, o schiţă de proiect) şi solicită asociaţiei acceptarea ei prin hotărârea adunării generale.

(5) La aplicarea art.59, până la aprobarea modelului girului de către Ministerul Justiţiei conform art.59 alin.(3), se va folosi un gir în formă liberă.

 

Articolul 105. Modificarea unor acte normative conexe

(1) La data intrării în vigoare a prezentei legi, următoarele acte normative se modifică după cum urmează:

I. Capitolul III şi anexele nr.4 şi 5 din Legea privatizării fondului de locuinţe nr.1324/1993 (republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 27 iunie 2006), cu modificările ulterioare, se abrogă.

 

II. Legea condominiului în fondul locativ nr.913/2000 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.130–132, art.915), cu modificările ulterioare, se abrogă, cu excepţia art.8 şi 9.

 

III. Articolul 11 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004 (republicat în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2010, nr.214–220, art.704), cu modificările ulterioare, se completează cu litera s) cu următorul cuprins:

„s) procesele-verbale ale adunării generale a asociaţiei proprietarilor din condominiu în condiţiile şi în măsura prevăzute la art.59 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.”

 

IV. Articolul 12 din Legea nr.163/2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2010, nr.155–158, art.549), cu modificările ulterioare, se completează cu alineatul (2²) cu următorul cuprins:

„(2²) Referinţele prezentei legi la proprietar includ şi:

a) asociaţia proprietarilor din condominiu ai cărei membri sunt coproprietari ori superficiari ai terenului/imobilului;

b) superficiarul terenului.”

(2) La data intrării în vigoare a capitolului VII din prezenta lege se abrogă art.8 şi 9 din Legea condominiului în fondul locativ nr.913/2000 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2000, nr.130–132, art.915). Cererile depuse conform art.8 şi 9 până la data intrării în vigoare a capitolului VII urmează a fi soluţionate conform art.8 şi 9 şi legislaţiei aplicabile cererii.