H O T Ă R Â R E

cu privire la evaluarea şi reevaluarea bunurilor

imobile în scopul impozitării

 

nr. 827  din  18.11.2020

 

Monitorul Oficial nr.313-317/990 din 27.11.2020

 

* * *

Notă: Pe tot parcursul textului hotărârii
1) cuvintele „Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru”, la orice formă gramaticală, se substituie cu textul „Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru”, la forma gramaticală corespunzătoare;
2) cuvintele „Agenţia Servicii Publice”, la orice formă gramaticală, se substituie cu textul „IP Cadastrul Bunurilor Imobile”, la forma gramaticală corespunzătoare, conform Hot.Guv. nr.959 din 06.12.2023, în vigoare 20.12.2023

 

În temeiul Legii nr.989/2002 cu privire la activitatea de evaluare (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773), cu modificările ulterioare, precum şi al art.279 alin.(5) din Codul fiscal nr.1163/1997 (republicat în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 8 februarie 2007), cu modificările ulterioare, Guvernul

HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă:

1) Regulamentul privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, conform anexei nr.1;

2) Regulamentul privind reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, conform anexei nr.2;

3) Regulamentul cu privire la aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere a bunurilor imobile în scopul impozitării, conform anexei nr.3.

[Pct.1 completat prin Hot.Guv. nr.193 din 13.03.2024, în vigoare 22.04.2024]

 

2. Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru şi IP Cadastrul Bunurilor Imobile vor întreprinde măsurile necesare în vederea aplicării prevederilor regulamentelor nominalizate şi, în termen de 3 luni de la data publicării prezentei hotărâri, îşi vor aduce actele normative în concordanţă cu acestea.

3. Se abrogă Hotărârea Guvernului nr.1303/2004 despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2005, nr.65-66, art.407), cu modificările ulterioare.

4. Prezenta hotărâre intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.

 

 

 

Anexa nr.1

la Hotărârea Guvernului

nr.827 din 18 noiembrie 2020

 

REGULAMENT

privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării

 

I. DISPOZIŢII GENERALE

1. Regulamentul privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării (în continuare – Regulament) stabileşte modul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, prin aplicarea procedurilor de evaluare masivă şi a celor trei metode de estimare a valorii de piaţă: metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor.

2. În cazul în care obiecte ale evaluării sunt bunurile imobiliare unice sau specifice, se vor aplica procedurile de evaluare individuală, stabilite în baza Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.958/2003.

3. În sensul prezentului Regulament se utilizează următoarele noţiuni:

tipul bunului imobil – categoria la care este atribuit bunul imobil în funcţie de modul de folosinţă curent. Modul de folosinţă corespunde utilizării predominante a bunului imobil la momentul executării evaluării, indiferent de destinaţia acestuia;

bun imobil etalon – bun imobil de referinţă cu caracteristici tehnice determinate, care se utilizează pentru stabilirea nivelului valoric în zonele valorice. Pentru fiecare tip de bun imobil este determinat bunul imobil etalon;

zonă valorică – zonă geografică în care bunurile imobile comparabile au valori similare;

nivel valoric – valoarea bunului imobil într-o anumită zonă valorică;

model de evaluare – expresie matematică prezentată în formă de tabel sau formulă care descrie corelaţia dintre valoarea bunului imobil şi factorii valorici ce o determină;

data evaluării – data la care este estimată valoarea bunurilor imobile în cadrul unei evaluări;

analiză de piaţă – studierea şi examinarea condiţiilor pieţei imobiliare pentru determinarea factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a bunului imobil, prin aplicarea metodelor de expert şi de analiză statistică;

date de piaţă – informaţia privind preţurile de vânzare şi plăţile de locaţiune, arendă achitate în cadrul tranzacţiilor libere pentru bunurile imobile ale căror caracteristici sunt cunoscute;

factor valoric – caracteristică a bunului imobil ce influenţează valoarea lui de piaţă şi este inclusă în modelul de evaluare;

construcţie – clădire sau edificiu care nu poate fi deplasată fără a compromite destinaţia ei, fiind alcătuită din una sau din mai multe părţi ce formează un tot indivizibil. Indicii indivizibilităţii sunt următorii: perete şi fundament comun cu legătură între părţi, indiferent de destinaţia acestora din urmă şi de materialele de construcţie din care sunt confecţionate; în cazul lipsei legăturii dintre părţile unei construcţii, drept indiciu al indivizibilităţii poate servi destinaţia comună a construcţiei, omogenitatea materialelor din care sunt zidiţi pereţii, scările comune, finisarea arhitectonică unică;

construcţie principală – construcţia de pe un teren considerată principală din punctul de vedere al caracterului capital, al caracteristicilor arhitecturale şi al destinaţiei. Pe un teren pot fi una sau mai multe construcţii principale;

construcţie auxiliară – construcţie capitală destinată desfăşurării unor activităţi specifice, complementare funcţiei de bază a construcţiei principale şi care, prin amplasarea în vecinătatea construcţiei principale, alcătuieşte împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă;

apartament – încăpere izolată, care este parte componentă a casei de locuit, compusă din camere de locuit, dependinţe şi care este destinată domiciliului permanent;

sistem automatizat de evaluare – sistem informaţional, parte componentă a Sistemului informaţional automatizat „Cadastrul bunurilor imobile”, bazat pe proceduri de prelucrare automatizată a datelor, format din părţi componente integrate ce servesc pentru colectarea, păstrarea şi prelucrarea datelor despre bunurile imobile care sunt necesare pentru determinarea valorii lor în scopul impozitării.

4. Obiecte ale evaluării sunt bunurile imobile înregistrate în Registrul bunurilor imobile ce constituie obiecte ale impozitării conform legislaţiei fiscale.

5. Lucrările de evaluare sunt executate de organele cadastrale în baza contractelor încheiate anual de către IP Cadastrul Bunurilor Imobile cu Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru sau cu autorităţile publice locale.

6. Evaluarea se efectuează pe tipuri de bunuri imobile şi reprezintă prima estimare a valorii pentru bunurile imobile raportate la tipul concret.

7. Data evaluării este considerată 1 iunie a anului în care sunt desfăşurate lucrările de evaluare.

8. Bunurile imobile şi părţile lor componente înregistrate cu acelaşi mod de folosinţă în Registrul bunurilor imobile constituie o unitate de evaluare care se evaluează în baza unui singur model de evaluare. În cazul în care părţile componente ale bunului imobil au un alt mod de folosinţă, acestea constituie o unitate de evaluare distinctă.

9. Clădirile şi alte obiecte ataşate la teren cu acelaşi mod de folosinţă, care nu constituie parte componentă a bunului imobil, formează împreună cu terenul o unitate de evaluare.

10. Dacă pe teren sunt amplasate două sau mai multe construcţii principale, fiecare dintre aceste construcţii va constitui o unitate de evaluare distinctă.

11. Evaluarea bunurilor imobile se efectuează prin intermediul sistemului automatizat de evaluare.

 

II. CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILE

12. Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluarea în scopul impozitării se efectuează în baza destinaţiei acestora.

13. Se disting următoarele tipuri şi subtipuri de bunuri imobile:

1) bunuri imobile cu destinaţie locativă, care includ construcţiile şi încăperile izolate destinate predominant locuirii permanente şi activităţilor complementare ei, precum şi terenurile pe care sunt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcţii, cu următoarele subtipuri:

a) apartamente şi încăperi izolate locative în case cu multe etaje;

b) apartamente în case de locuit individuale;

c) case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente şi construcţiile auxiliare în localităţile urbane şi în localităţile rurale;

d) terenuri pe care sunt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcţii;

2) bunuri imobile cu destinaţie comercială şi industrială, la care sunt atribuite construcţiile şi încăperile izolate cu destinaţie nelocativă, utilizate predominant pentru:

a) desfăşurarea activităţilor administrative, economice, diferite de cele de producere (comerţ, prestare a serviciilor), şi terenurile pe care sunt amplasate aceste bunuri;

b) producerea sau confecţionarea unor bunuri materiale, inclusiv în scopuri complementare celor enumerate mai sus, şi terenurile pe care sunt amplasate aceste construcţii, precum şi bunurile imobile ale gospodăriei comunale, ale transporturilor şi ale telecomunicaţiilor;

3) bunuri imobile cu destinaţie agricolă, la care sunt atribuite terenurile agricole fără construcţii, terenurile agricole şi construcţiile amplasate pe ele şi folosite în activitatea economică (conform prevederilor Codului fiscal nr.1163/1997), plantaţiile perene, loturile întovărăşirilor pomicole şi construcţiile amplasate pe ele (căsuţe de vacanţă);

4) bunuri imobile cu destinaţie specială, inclusiv bunuri imobile ale sectorului energetic, ale gospodăriei comunale, ale transporturilor şi ale telecomunicaţiilor;

5) alte bunuri imobile ce constituie obiecte ale evaluării şi care nu au intrat în categoriile menţionate mai sus, inclusiv obiectele social-culturale şi de învăţământ.

 

III. PROCESUL DE EVALUARE

14. Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de activităţi care includ:

1) lucrări pregătitoare;

2) colectarea datelor de piaţă;

3) elaborarea modelului de evaluare;

4) colectarea datelor despre obiectele evaluării;

5) calcularea valorii bunurilor imobile;

6) transmiterea rezultatelor evaluării Serviciului Fiscal de Stat.

 

Secţiunea 1

Lucrări pregătitoare

15. Lucrările pregătitoare se efectuează în scopul organizării şi asigurării executării lucrărilor de evaluare a bunurilor imobile. În cadrul lucrărilor pregătitoare sunt întreprinse următoarele activităţi:

1) desfăşurarea proiectelor-pilot pentru formarea grupurilor de bunuri imobile similare şi identificarea bunurilor imobile etalon, precum şi determinarea factorilor de influenţă asupra valorii diferitor tipuri de bunuri imobile;

2) identificarea, în comun cu autorităţile administraţiei publice locale, a obiectelor evaluării care nu sunt înregistrate în Cadastrul bunurilor imobile şi înregistrarea acestora de către organele cadastrale;

3) estimarea mărimii mijloacelor financiare necesare pentru executarea lucrărilor de evaluare şi prezentarea propunerilor respective Ministerului Finanţelor pentru a fi incluse în proiectul bugetului de stat;

4) elaborarea de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru a planului de desfăşurare a lucrărilor de evaluare şi a caietelor de sarcini, precum şi încheierea contractelor cu IP Cadastrul Bunurilor Imobile pentru efectuarea lucrărilor de evaluare.

 

Secţiunea a 2-a

Colectarea datelor de piaţă

16. Colectarea datelor de piaţă se efectuează în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de locaţiune sau arendă se obţin din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de locaţiune sau arendă. Drept surse de informare de alternativă servesc autorităţile administraţiei publice locale, agenţiile imobiliare şi întreprinderile de evaluare. La elaborarea modelului de evaluare vor fi luate în considerare doar tranzacţiile ce corespund criteriilor valorii pe piaţă.

17. În scopul acumulării datelor de piaţă, organele cadastrale vor menţine o bază de date a tranzacţiilor imobiliare, care va conţine:

1) informaţia referitor la tranzacţie (preţul şi data tranzacţiei);

2) datele de identificare a bunului imobil (numărul cadastral, adresa sau locul amplasării);

3) caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale bunului imobil la data tranzacţiei.

18. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor.

19. Procedura de colectare şi analiză a datelor de piaţă este stabilită de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

 

Secţiunea a 3-a

Elaborarea modelului de evaluare

20. Modelul de evaluare descrie influenţa factorilor valorici asupra valorii bunului imobil şi se elaborează în baza analizei datelor de piaţă.

21. Modele de evaluare separate sunt elaborate pentru fiecare tip şi subtip de bunuri imobile.

22. În funcţie de tipul bunului imobil, modelul de evaluare poate fi elaborat în baza uneia dintre cele trei metode de evaluare: metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor sau metoda cheltuielilor, prioritate fiind acordată metodei analizei comparative a vânzărilor.

23. Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizează în două etape: specificarea structurii de bază a modelului şi estimarea parametrilor modelului.

24. Specificarea modelului de evaluare are drept scop identificarea factorilor valorici şi se efectuează în baza rezultatelor analizei de piaţă.

25. Estimarea parametrilor modelului are drept scop calcularea coeficienţilor care reprezintă contribuţia fiecărui factor valoric la valoarea de piaţă a bunului imobil şi se efectuează prin aplicarea metodelor de analiză statistică.

26. Modelele de evaluare urmează să conţină următoarele cerinţe:

1) să corespundă criteriilor de calitate a modelelor matematice, care se estimează în baza indicatorilor statistici şi a analizei indicatorilor relativi ai valorii;

2) să fie interpretabile, ceea ce presupune construirea modelului de evaluare respectând principiile generale ale evaluării şi utilizarea în model a acelor caracteristici ale bunului imobil care pot fi măsurate, înregistrate şi actualizate;

3) să reflecte realitatea, asigurând corespunderea valorilor estimate în urma aplicării modelului de evaluare cu datele de piaţă;

4) să corespundă criteriilor eficienţei economice a întregului sistem de evaluare, modelul fiind bazat pe factorii valorici ce contribuie în mod semnificativ la formarea valorii de piaţă.

27. Modelele de evaluare sunt aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru şi pot fi actualizate doar în cadrul unei reevaluări a tuturor bunurilor imobile de un anumit tip.

 

Secţiunea a 4-a

Colectarea datelor despre obiectele evaluării

28. Organele cadastrale vor colecta şi vor introduce în sistemul automatizat de evaluare caracteristicile tehnice, funcţionale şi economice ale bunurilor imobile, conform procedurii stabilite de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

29. Datele necesare vor fi colectate din Registrul bunurilor imobile, din dosarele cadastrale şi din dosarele tehnice ţinute de organele cadastrale, precum şi de la proprietarii bunurilor imobile sau de la alţi titulari de drepturi reale, de la serviciile subordonate autorităţilor administraţiei publice locale şi de la persoanele care, în virtutea activităţii lor economice, deţin informaţia necesară pentru evaluare.

30. Dacă obiect al evaluării este construcţia nefinalizată, în scopul acumulării informaţiei necesare pentru evaluare, organele cadastrale teritoriale vor executa lucrări cadastrale pentru acest bun imobil conform unei proceduri simplificate aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

31. Proprietarul bunului imobil sau alt titular de drept este obligat să prezinte organelor cadastrale teritoriale informaţia necesară pentru evaluare. În cazul în care proprietarul sau alt titular de drept refuză să prezinte informaţia solicitată, evaluarea se efectuează în baza informaţiei deţinute de către organul cadastral teritorial privind bunul imobil în cauză sau bunurile imobile similare.

32. Dacă în arhiva cadastrală lipseşte dosarul tehnic al bunului imobil, acesta se întocmeşte în perioada evaluării conform unei proceduri simplificate aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

33. Datele din cadastru folosite în procesul evaluării trebuie să reflecte situaţia reală la zi şi se actualizează periodic conform Legii nr.267/2012 cu privire la monitoringul bunurilor imobile.

 

Secţiunea a 5-a

Calcularea valorilor bunurilor imobile

34. Calcularea valorilor bunurilor imobile se efectuează în baza modelului de evaluare pentru tipul sau subtipul respectiv de bunuri imobile.

35. În scopul asigurării calităţii evaluării bunurilor imobile şi informării proprietarilor bunurilor imobile despre rezultatele evaluării, organele cadastrale, înainte de transmiterea informaţiei Serviciului Fiscal de Stat, vor comunica datele despre valoarea estimată şi factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei proprietarilor bunurilor imobile sau altor titulari de drepturi, folosind procedura de notificare.

36. Organele cadastrale vor asigura transmiterea notificărilor proprietarilor pe adresa amplasării bunului imobil sau, cu sprijinul autorităţilor administraţiei publice locale, vor afişa listele cu caracteristicile bunurilor imobile şi valoarea estimată în locurile publice accesibile tuturor proprietarilor.

37. În caz de dezacord cu caracteristicile tehnice ale bunului imobil care au stat la baza calculării valorii, proprietarul are dreptul să se adreseze organului cadastral în termen de o lună de la data emiterii notificării, indicând caracteristicile cu care nu este de acord şi temeiul.

38. În cazul adresării proprietarului privind dezacordul cu caracteristicile tehnice menţionate în notificare, organele cadastrale vor examina obiectul şi temeiul dezacordului în termen de până la 15 zile lucrătoare de la data adresării.

39. În cazul în care se constată că obiecţiile proprietarului sunt întemeiate, organele cadastrale vor modifica înscrierile despre caracteristicile bunului imobil şi vor recalcula valoarea lui conform procedurii stabilite de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru. În cazul în care obiecţiile proprietarului nu sunt justificate, valoarea estimată a bunului imobil nu va fi recalculată.

40. Nemodificarea înscrierilor aferente caracteristicilor tehnice ale bunului imobil nu lipseşte titularul de drept de posibilitatea de a contesta rezultatele evaluării în modul stabilit de Codul administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.

41. Valoarea estimată a bunului imobil este introdusă în capitolul-supliment la Registrul bunurilor imobile. Suplimentul respectiv se va păstra în formă electronică şi va conţine: valoarea estimată, data calculării valorii, factorii valorici ce au contribuit la estimarea valorii şi mărimea lor.

 

Secţiunea a 6-a

Transmiterea rezultatelor evaluării Serviciului Fiscal de Stat

42. IP Cadastrul Bunurilor Imobile va prezenta nu mai rar decât o dată pe lună, până la data de 5 a lunii următoare de gestiune, Serviciului Fiscal de Stat informaţia cu privire la bunurile imobile evaluate şi titularii de drepturi asupra acestora.

43. Structura informaţiei şi modul de transmitere a acesteia se stabilesc de Serviciul Fiscal de Stat.

 

IV. ZONE VALORICE

44. Zonele valorice sunt utilizate în calitate de factor valoric în modelul de evaluare, caracterizând influenţa amplasării bunului imobil asupra valorii lui de piaţă.

45. Zonarea se efectuează în baza analizei datelor de piaţă şi reprezintă divizarea teritoriului unei localităţi în zone pentru care sunt stabilite diferite niveluri valorice. Zona valorică va cuprinde bunurile imobile amplasate pe un teritoriu continuu.

46. Hotarele zonelor valorice nu vor traversa bunurile imobile şi, de regulă, vor corespunde hotarelor localităţilor, străzilor sau obiectelor naturale (hotarele parcurilor, râurilor, lacurilor etc.).

47. Zonele valorice sunt reprezentate pe harta valorică elaborată în baza planului cadastral al teritoriului şi aprobată de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru. Hărţi valorice separate sunt elaborate pentru fiecare tip de bunuri imobile.

48. Hotarele şi nivelul valoric al zonelor sunt revăzute în cadrul evaluării. Se admite modificarea hotarelor zonelor valorice în perioada dintre o evaluare şi reevaluare sau dintre două reevaluări, în cazul schimbării hotarelor administrative sau a hotarelor zonelor funcţionale ale localităţii. În urma operării modificărilor se va întocmi şi se va aproba o nouă hartă valorică a localităţii.

49. Modul de întocmire, conţinutul şi forma hărţilor valorice sunt stabilite de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

 

V. SOLUŢIONAREA LITIGIILOR

50. Soluţionarea litigiilor în problemele ce ţin de calcularea valorii bunului imobil se efectuează în conformitate cu prevederile Codului administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.

 

 

Anexa nr.2

la Hotărârea Guvernului

nr.827 din 18 noiembrie 2020

 

REGULAMENT

privind reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării

 

I. DISPOZIŢII GENERALE

1. Regulamentul privind reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării (în continuare – Regulament) stabileşte modul de reevaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării prin identificarea etapelor procesului de reevaluare şi a consecutivităţii efectuării reevaluării diferitor tipuri de bunuri imobile.

2. Reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă procesul de recalculare a valorilor estimate în scopul impozitării, ţinând cont de nivelul de dezvoltare a pieţei bunurilor imobile, de preţurile de piaţă la data reevaluării şi de modificarea factorilor valorici ce influenţează valoarea estimată a bunurilor imobile.

3. Reevaluării bunurilor imobile în scopul impozitării se supun bunurile imobile de toate tipurile pentru care deja au fost executate lucrările de evaluare în scopul impozitării.

4. Se disting două tipuri de reevaluare:

1) reevaluarea generală;

2) reevaluarea curentă (indexarea valorilor).

5. În sensul prezentului Regulament se utilizează următoarele noţiuni:

reevaluare generală – proces de recalculare a valorilor bunurilor imobile ţinând cont de caracteristicile factorilor valorici ai bunurilor imobile şi de nivelul preţurilor la data acestei reevaluări;

reevaluare curentă – proces de recalculare a valorilor bunurilor imobile, prin indexarea acestora la nivelul preţurilor de piaţă la data acestei reevaluări.

6. Lucrările de reevaluare generală şi reevaluare curentă se execută de către organele cadastrale: IP Cadastrul Bunurilor Imobile cu structurile sale teritoriale (oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti (în continuare – oficii cadastrale teritoriale)), în baza contractelor încheiate cu Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru şi a tarifelor aprobate de Guvern.

7. Lucrările de reevaluare generală şi reevaluare curentă se desfăşoară în baza planului anual aprobat de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru pentru fiecare tip al bunurilor imobile supus reevaluării.

 

II. PROCEDURA DE REEVALUARE GENERALĂ

A BUNURILOR IMOBILE

8. Reevaluarea generală se efectuează o dată la 3 ani. Data reevaluării reprezintă 1 iunie a anului în care se desfăşoară lucrările de reevaluare.

9. Reevaluarea generală se execută pe tipuri de bunuri imobile în următoarea consecutivitate:

anul 1 – reevaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă (toate tipurile de apartamente şi alte încăperi izolate locative; case de locuit individuale, inclusiv construcţii auxiliare şi terenurile aferente, precum şi terenuri pe care sunt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcţii); garajelor individuale (cu excepţia celor amplasate pe loturile de pe lângă casă); garajelor din cooperative de construcţii ale garajelor, locurilor de parcare în cadrul blocurilor locative, loturilor din întovărăşirile pomicole fără/cu construcţiile amplasate pe ele (case de vacanţă);

anul 2 – reevaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială şi industrială (terenuri, construcţii, încăperi, edificii), precum şi a construcţiilor şi edificiilor amplasate pe terenurile agricole folosite în activitatea economică şi terenurile aferente acestora, care se utilizează în activitatea de întreprinzător;

anul 3 – reevaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă (fără construcţii); bunurilor imobile proprietate publică; bunurilor imobile cu destinaţie specială.

10. Procedura de reevaluare generală a bunurilor imobile în scopul impozitării include următoarele etape:

1) colectarea şi analiza datelor de piaţă;

2) actualizarea hărţilor zonelor valorice şi modelelor de evaluare;

3) recalcularea valorilor estimate în scopul impozitării;

4) transmiterea informaţiei privind valorile actualizate Serviciului Fiscal de Stat.

11. Colectarea şi analiza datelor de piaţă se efectuează anual în scopul:

1) studierii dinamicii preţurilor de piaţă ale bunurilor imobile;

2) studierii factorilor de influenţă asupra valorii bunurilor imobile;

3) monitoringului nivelului de calitate a modelelor de evaluare şi actualizării acestora;

4) întocmirii rapoartelor privind analiza pieţei bunurilor imobile.

12. Se disting următoarele tipuri şi surse de colectare a datelor de piaţă:

1) date din acte juridice, în temeiul cărora au fost înregistrate drepturile asupra bunurilor imobile, păstrate în arhivele oficiilor cadastrale teritoriale;

2) date despre ofertele de pe piaţa bunurilor imobile colectate de la proprietarii bunurilor imobile, agenţiile imobiliare, întreprinderile de evaluare, bănci şi de la alţi participanţi profesionişti de pe piaţa imobiliară;

3) date generale cu caracter economic şi social pe localităţi, inclusiv informaţii disponibile cu privire la preţurile de piaţă ale bunurilor imobile furnizate de către Biroul Naţional de Statistică, administraţia publică locală şi alte surse.

[Pct.12 modificat prin Hot.Guv. nr.326 din 10.11.2021, în vigoare 19.12.2021]

 

13. Datele despre ofertele de pe piaţa bunurilor imobile se acumulează de către organele cadastrale în modul şi termenele stabilite de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

14. Analiza datelor de piaţă se execută de către organele cadastrale pentru toate tipurile de bunuri imobile în modul stabilit de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru. În urma analizei datelor de piaţă se stabilesc următoarele:

1) preţurile medii de piaţă şi preţurile medii de dare în arendă, locaţiune pentru tipurile de bunuri imobile supuse reevaluării;

2) dinamica preţurilor medii de piaţă de dare în arendă, locaţiune pentru tipurile de bunuri imobile supuse reevaluării;

3) nivelul de corespundere a valorilor estimate în scopul impozitării cu preţurile din perioada analizată.

15. Actualizarea hărţilor zonelor valorice şi a modelelor de evaluare se efectuează în scopul de a reflecta segmentarea pieţei imobiliare şi de a determina coeficientul de ajustare a factorului amplasării pentru determinarea valorii de piaţă a bunurilor imobile.

16. Actualizarea hărţilor zonelor valorice se execută separat pentru fiecare tip al bunurilor imobile pentru fiecare localitate în baza informaţiei prezentate de autorităţile publice locale şi a rezultatelor analizei pieţei imobiliare locale.

17. Actualizarea modelelor de evaluare se execută separat pentru fiecare tip al bunurilor imobile şi, după necesitate, pentru fiecare subtip (grup specific al bunurilor imobile cu caracteristici similare) din cadrul unui tip anumit de bunuri imobile.

18. În procesul de actualizare a modelelor de evaluare se aplică următoarele metode:

1) ajustarea modelului existent de evaluare;

2) elaborarea modelului nou de evaluare.

19. Ajustarea modelului existent de evaluare constă în recalcularea nivelului de influenţă a parametrilor modelului de evaluare.

20. Elaborarea modelului nou de evaluare constă în elaborarea structurii noi a modelului de evaluare.

21. Aplicarea uneia dintre metodele de actualizare a modelelor de evaluare este determinată de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru în baza rapoartelor prezentate de către IP Cadastrul Bunurilor Imobile în funcţie de:

1) rezultatele analizei nivelului de corespundere a valorilor estimate în baza modelelor de evaluare aplicate cu datele de piaţă;

2) nivelul de modificare a condiţiilor pieţei bunurilor imobile şi a factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile la data reevaluării.

22. Criteriile de determinare a nivelului de calitate a modelelor de evaluare se stabilesc de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

23. Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru aprobă modelele de evaluare pentru fiecare tip de bunuri imobile în modul stabilit şi publică informaţia pe pagina sa web.

24. Procesul de recalculare a valorilor estimate în scopul impozitării se desfăşoară în următoarele etape:

1) recalcularea valorilor estimate în scopul impozitării;

2) informarea titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile privind valorile recalculate în scopul impozitării;

3) examinarea cererilor titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile cu privire la dezacordul cu rezultatele evaluării în scopul impozitării. Dezacordul poate să se refere la corectitudinea reflectării caracteristicilor tehnice ale unui bun imobil concret utilizate în procesul de reevaluare, şi nu la metodologia reevaluării;

4) informarea administraţiei publice locale privind rezultatele reevaluării generale a bunurilor imobile care se află în zona de activitate a acesteia.

25. Recalcularea valorilor estimate ale bunurilor imobile în scopul impozitării se execută în mod automatizat în baza modelelor actualizate de evaluare pentru tipul respectiv de bunuri imobile.

26. Informarea titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile despre valoarea estimată a bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează de către organele cadastrale prin asigurarea accesului proprietarilor bunurilor imobile la portalul informaţional al IP Cadastrul Bunurilor Imobile sau prin afişarea listelor cu caracteristicile bunurilor imobile şi valorile estimate în locurile accesibile tuturor proprietarilor.

27. În scopul informării proprietarilor bunurilor imobile, organele cadastrale vor utiliza şi alte mijloace de distribuire a informaţiei despre rezultatele reevaluării, şi anume:

1) mijloacele de informare în masă;

2) editarea buletinelor informaţionale specializate.

28. Informaţia cu privire la valoarea estimată în scopul impozitării poate fi obţinută, pe parcursul unei luni de la data anunţării rezultatelor reevaluării, în mod gratuit de către titularii de drepturi asupra bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de activitate este amplasat bunul imobil.

29. În cazul în care valoarea estimată a bunurilor imobile în scopul impozitării este contestată de către proprietarul bunurilor imobile, oficiul cadastral teritorial examinează rezultatele reevaluării bunurilor imobile conform procedurii stabilite în Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării.

30. În urma examinării cererilor proprietarilor cu privire la dezacordul privind caracteristicile tehnice ale bunului imobil care au stat la baza reevaluării în scopul impozitării, după verificarea acestora în termen de până la 15 zile lucrătoare de la data adresării, în cazul în care dezacordul rămâne întemeiat, Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru va ajusta modelul de evaluare pentru tipul/subtipul respectiv de bunuri imobile.

31. În cazul în care obiecţiile proprietarului nu sunt justificate, valoarea estimată a bunului imobil nu va fi recalculată.

32. Nemodificarea înscrierilor despre caracteristicile tehnice ale bunului imobil nu lipseşte titularul de drept de posibilitatea de a contesta rezultatele evaluării în modul stabilit de Codul administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.

33. După finalizarea verificării calităţii datelor privind valorile estimate, IP Cadastrul Bunurilor Imobile prezintă administraţiilor publice locale raportul cu privire la rezultatele reevaluării. Raportul generalizat cu privire la rezultatele reevaluării se prezintă Ministerului Finanţelor. Forma, modalitatea şi procedura de transmitere a rapoartelor se stabileşte de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

34. Transmiterea rezultatelor reevaluării generale Serviciului Fiscal de Stat se efectuează în conformitate cu prevederile titlului VI al Codului fiscal nr.1163/1997.

 

III. PROCEDURA DE REEVALUARE CURENTĂ A BUNURILOR IMOBILE

35. Reevaluarea curentă a bunurilor imobile respectă principiile ce au stat la baza evaluării sau reevaluării generale. Guvernul stabileşte anul efectuării reevaluării curente în perioada dintre evaluarea şi reevaluarea generală sau dintre două reevaluări la iniţiativa Ministerului Finanţelor în baza informaţiei prezentate de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

36. Procesul de reevaluare curentă presupune indexarea valorilor estimate ale bunurilor imobile la situaţia de la data de 1 iunie a anului în care se execută reevaluarea curentă a valorilor estimate ale tipului concret de bunuri imobile.

37. IP Cadastrul Bunurilor Imobile prezintă anual Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru raportul privind analiza pieţei imobiliare până la data de 30 iunie. În raport urmează a fi calculat un indice de indexare pentru fiecare tip al bunurilor imobile în toate localităţile.

38. Indicele de indexare se determină ca raportul dintre nivelul mediu al preţurilor de piaţă pentru fiecare tip/subtip de bunuri imobile în diferite localităţi, care s-au format la 1 iunie a anului curent, şi nivelul mediu al valorilor estimate ale acestor tipuri/subtipuri de bunuri imobile în cadrul ultimei evaluări, reevaluări generale sau reevaluări curente. Decizia privind efectuarea unei reevaluări curente se ia în cazul în care indicele de indexare este mai mic de 0,75 sau mai mare de 1,25.

39. În cazul în care indicele de indexare va avea mărimea mai mică de 0,75 sau mai mare de 1,25, Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru prezintă informaţia respectivă Ministerului Finanţelor, care se adresează către Guvern pentru a aproba efectuarea reevaluării curente a bunurilor imobile în scopul impozitării în anul bugetar următor.

40. Reevaluarea curentă a bunurilor imobile se efectuează în baza contractului încheiat între Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru şi IP Cadastrul Bunurilor Imobile.

41. Procesul de reevaluare curentă a valorilor estimate cuprinde următoarele etape:

1) colectarea şi analiza datelor de piaţă;

2) recalcularea valorilor estimate;

3) informarea titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile privind valorile estimate ale acestora, calculate în cadrul procesului de reevaluare curentă;

4) transmiterea informaţiei privind valorile indexate ale bunurilor imobile Serviciului Fiscal de Stat.

42. Colectarea şi analiza datelor de piaţă ale tranzacţiilor încheiate după 1 iunie a anului precedent anului în care se efectuează reevaluarea curentă se realizează pentru a concretiza mărimea indicelui de indexare a valorilor estimate pentru tipul concret de bunuri imobile şi pentru localităţile concrete pentru care a fost luată decizia privind efectuarea reevaluării curente.

43. Recalcularea valorilor estimate ale bunurilor imobile se va executa în mod automatizat în baza modelului de evaluare aprobat în cadrul evaluării sau reevaluării generale. Data reevaluării curente este 1 iunie a anului în care se efectuează această reevaluare.

44. Informarea titularilor de drepturi asupra bunurilor imobile privind valoarea estimată (indexată) a bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează în conformitate cu prevederile punctelor 26, 27 şi 28.

45. Informarea autorităţilor administraţiei publice locale privind rezultatele reevaluării curente se efectuează conform prevederilor punctului 33.

46. Transmiterea rezultatelor reevaluării curente Serviciului Fiscal de Stat se realizează cel târziu în luna februarie a anului în care se efectuează impozitarea bunurilor imobile, conform valorilor indexate în urma reevaluării curente.

 

 

Anexa nr.3

la Hotărârea Guvernului

nr.827 din 18.11.2020

 

REGULAMENT

cu privire la aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere

a bunurilor imobile în scopul impozitării

 

I. DISPOZIŢII GENERALE

1. Regulamentul cu privire la aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere a bunurilor imobile în scopul impozitării (în continuare – Regulament) este un mecanism provizoriu, cu titlu de recomandare, ce stabileşte modul de apreciere sau actualizare a valorii de inventariere a bunurilor imobile ale persoanelor fizice care nu sunt înregistrate în calitate de întreprinzători, în scopul impozitării de către comisiile de specialitate pentru inventarierea bunurilor imobile din cadrul primăriilor conform art.4 alin.(5) liniuţa a doua din Legea nr.1056/2000 pentru punerea în aplicare a Titlului VI din Codul fiscal. Prezentul Regulament se recomandă a fi aplicat pentru bunurile imobile din localităţile unde nu a fost efectuată evaluarea masivă de către organele cadastrale teritoriale, conform valorii estimate în scopul impozitării. Pentru bunurile imobile înregistrate în Registrul bunurilor imobile, evaluarea acestora se va efectua în conformitate cu procedura prevăzută în anexele nr.1 şi nr.2 la prezenta hotărâre.

2. În sensul prezentului Regulament se utilizează noţiunile specificate în anexa nr.1.

3. În scopul impozitării bunurilor imobile care nu au fost evaluate de către organele cadastrale teritoriale conform valorii estimate sau al actualizării valorii evaluate în scopul impozitării, autorităţile administraţiei publice locale instituie Comisia de specialitate pentru inventarierea bunurilor imobile în cadrul primăriilor (în continuare – Comisia de inventariere).

4. Atribuţiile principale ale Comisiei de inventariere sunt următoarele:

1) identificarea bunurilor imobile din raza teritoriului administrat de primărie, a căror valoare de inventariere urmează a fi apreciată sau actualizată;

2) aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere a bunurilor imobile din raza teritoriului administrat de primărie;

3) calcularea/determinarea costului bunurilor imobile în scopul impozitării;

4) transmiterea rezultatelor Serviciului de colectare a impozitelor şi taxelor locale din cadrul primăriei.

5. Componenţa Comisiei de inventariere se instituie prin dispoziţia autorităţii executive a administraţiei publice locale. Componenţa Comisiei de inventariere, în funcţie de statele de personal şi de completarea acestora cu funcţionari publici, se constituie din cel puţin:

1) un funcţionar public responsabil de colectarea impozitelor;

2) un funcţionar public responsabil de domeniul arhitecturii sau un funcţionar public responsabil de domeniul funciar;

3) un consilier local.

6. Deţinătorul unui bun imobil care nu posedă un document ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau care nu şi-a executat obligaţia de înregistrare a drepturilor sale patrimoniale asupra bunului imobil, în conformitate cu prevederile art.277 alin.(2) din Codul fiscal nr.1163/1997, este recunoscut ca subiect al impunerii privind achitarea impozitului pe bunurile imobiliare, iar acestor bunuri imobile le sunt aplicabile prevederile prezentului Regulament.

7. Lucrările de apreciere sau actualizare a valorii de inventariere a bunurilor imobile sunt executate de Comisia de inventariere, în vederea determinării costului bunurilor imobile în scopul impozitării.

8. În caz de dezacord cu costul bunului imobil, proprietarul sau, după caz, deţinătorul, în termen de o lună de la data recepţionării notificării individuale, inclusiv prin comunicare publică, are dreptul să solicite serviciile unui evaluator certificat pentru efectuarea evaluării individuale a bunului imobil în cauză. Dacă se va constata devierea mai mare de 10% în raport cu valoarea obţinută de către comisia de inventariere, pentru calcularea impozitului va fi luată în considerare valoarea din raportul de evaluare individuală prezentat.

9. Data actualizării valorii de inventariere este considerată data de 1 iunie a anului în care sunt desfăşurate lucrările de apreciere sau actualizare a valorii de inventariere. La aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere se aplică criteriile şi principiile prevăzute la art.280 alin.(3) din Codul fiscal nr.1163/1997.

 

II. PROCESUL DE APRECIERE SAU ACTUALIZARE

A VALORII DE INVENTARIERE

10. Procesul de apreciere sau actualizare a valorii de inventariere a bunurilor imobile în scopul impozitării reprezintă o consecutivitate de activităţi, care includ:

1) lucrări pregătitoare;

2) colectarea datelor de piaţă;

3) determinarea unui preţ mediu de piaţă pentru un metru pătrat al construcţiei principale, al construcţiei auxiliare, pentru aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere conform situaţiei de la 1 ianuarie a perioadei fiscale respective;

4) colectarea datelor despre bunurile imobile şi proprietari sau, după caz, deţinători;

5) aprobarea, prin decizia autorităţii administraţiei publice locale, a preţurilor medii de piaţă pentru un metru pătrat al construcţiei principale şi al construcţiei auxiliare, a caracteristicilor care pot influenţa valoarea;

6) calcularea/determinarea costului bunurilor imobile în scopul impozitării;

7) transmiterea rezultatelor Serviciului de colectare a impozitelor şi taxelor locale din cadrul primăriei.

11. Lucrările pregătitoare se efectuează în scopul organizării şi asigurării executării lucrărilor de determinare a costului bunurilor imobile. În cadrul lucrărilor pregătitoare se întreprind următoarele activităţi:

1) identificarea bunurilor imobile a căror valoare de inventariere urmează a fi apreciată sau actualizată şi a proprietarilor sau, după caz, a deţinătorilor acestor bunuri;

2) formarea grupurilor de bunuri imobile similare şi aprecierea caracteristicilor care pot influenţa valoarea diferitelor tipuri de bunuri imobile (în caz de existenţă a diferenţei de preţ în diferite zone ale localităţii);

3) colectarea datelor de identificare a bunului imobil (numărul cadastral, după caz, adresa sau locul amplasării);

4) identificarea caracteristicilor tehnice/funcţionale sau economice ale bunurilor imobile, care vor fi culese în teren, la necesitate;

5) stabilirea datelor privind anul finalizării construcţiei bunului imobil, la necesitate.

12. Colectarea datelor de piaţă se efectuează în scopul obţinerii informaţiei aferente costului bunurilor imobile similare tranzacţionate, pentru determinarea unui preţ mediu de piaţă pentru un metru pătrat al construcţiei principale sau auxiliare, în vederea aplicării acesteia la aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere.

13. În scopul acumulării datelor de piaţă, pentru aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere în scop de impozitare, Comisia de inventariere poate colecta datele de piaţă din următoarele surse:

1) arhivele organelor cadastrale – pentru identificarea valorii de inventariere a bunurilor imobile care nu se regăsesc în registrele autorităţilor administraţiei publice locale;

2) banca centrală de date a cadastrului bunurilor imobile;

3) Sistemul informaţional automatizat „Cadastrul fiscal” al bunurilor imobile similare aflate pe teritoriul unităţii administrativ-teritoriale, care au fost evaluate înainte de perioada efectuării actualizării;

4) valoarea din Sistemul informaţional automatizat „Stingerea obligaţiilor fiscale prin intermediul Serviciului de colectare a impozitelor şi taxelor locale” a bunurilor imobile similare aflate pe teritoriul unităţii administrativ-teritoriale;

5) analiza pieţei efectuată în scopul elaborării modelelor de evaluare de către organul responsabil de implementarea politicii statului în domeniul evaluării;

6) datele din registrele de evidenţă a gospodăriilor populaţiei;

7) rapoartele (disponibile primăriei) de evaluare a valorilor de piaţă a bunurilor imobile din cadrul autorităţilor administraţiei publice locale.

14. În funcţie de datele disponibile, Comisia de inventariere determină caracteristicile care vor influenţa valoarea de inventariere.

15. În cazul în care Comisia de inventariere, din anumite motive, nu va avea acces la datele necesare, inclusiv la datele privind suprafaţa bunului imobil, sau nu va fi posibilă măsurarea în teren a suprafeţei, datele respective se vor colecta prin determinarea/colectarea de la distanţă, utilizându-se date din surse geoinformaţionale.

16. Comisia de inventariere va utiliza drept caracteristici care au influenţă asupra valorii materialul construcţiilor, amplasamentul construcţiilor în unitatea administrativ-teritorială, dotarea construcţiilor cu obiecte de infrastructură tehnico-edilitară, anul edificării construcţiei.

17. Preţurile medii de piaţă pentru un metru pătrat al construcţiei principale, al construcţiei auxiliare, în scopul aprecierii sau actualizării valorii de inventariere, caracteristicile care pot influenţa valoarea se aprobă prin decizia autorităţii administraţiei publice locale deliberative, pentru care urmează a fi asigurat procesul de consultare publică stabilit în Legea nr.100/2017 cu privire la actele normative.

18. După adoptarea deciziei autorităţii administraţiei publice locale deliberative, Comisia de inventariere determină costul bunurilor imobile şi transmite rezultatele Serviciului de colectare a impozitelor şi taxelor locale din cadrul primăriei.

19. Autorităţile administraţiei publice locale, în termen de 10 zile de la data adoptării deciziei, vor comunica datele despre valoarea de inventariere proprietarilor bunurilor imobile sau, după caz, altor titulari de drepturi.

 

III. SOLUŢIONAREA LITIGIILOR

20. Soluţionarea litigiilor în problemele ce ţin de aprecierea sau actualizarea valorii de inventariere a bunului imobil şi/sau a costului se efectuează în conformitate cu prevederile Codului administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.

21. Se recomandă autorităţilor administraţiei publice locale să aplice prevederile prezentului Regulament.

[Anexa nr.3 introdusă prin Hot.Guv. nr.193 din 13.03.2024, în vigoare 22.04.2024]